在建工程转让案例（四）
股权与在建工程转让税负对比案例
一、项目背景
A公司名下有一在建工程，项目总投入预计22亿元，其中土地价款5亿元，开发成本5亿元。截止项目交易日前，已发生资本化利息0.5亿元。该项目为2016年4月30日后拿地，目前进场进行了施工，并已取得建筑施工许可证，总投资已超过立项总投入25%，可满足在建工程转让条件。
现A公司老板因资金短缺，需出售项目，对外发布了转让项目的信息。B公司经过多次接洽，确定了收购意向。现A公司欲将此在建工程项目，作价16亿，出让与B公司，并就可行的合作模式进行了分析。
双方公司经过比对分析，共同认可以下两种交易方式:
1、B公司以16亿收购项目资产。
2、B公司以16亿收购项目股权。
但是在具体选择哪种交易模式上，土地方摇摆不定，主要是对税费金额，税负承担问题不甚清晰。
二、分析
通过此案例，我分别从在建工程转让和股权转让两个方面，列出详细的计算过程，进行税务负担的比较。
模式一 在建工程转让下的涉税问题:A公司税费(出让方)，主要有印花税、增值税及附税、土地增值税、企业所得税。
印花税:合同所载金额×0.5‰
贴花 16×0.5‰=0.008亿
增值税:销项税额-进项税额销项税额=(销售额-当期土地价款)÷1.09×9%
进项税额=进项成本÷(1+适用税率)×适用税率(这里开发成本都按9%)(16-5-5)÷1.09×9=0.5亿
增值税附加:增值税×12%0.5×12%=0.06亿
土增税:增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数销售收入(不含税)=16-(16-5)÷1.09×9%=15.09亿
扣除项(不含税)=(5+5)+1.09×1.3+0.06=11.99亿
增值率=(15.09-11.99)÷11.99=25.85%<50%
土增税=(15.09-11.99)×30%=0.93亿
企业所得税:一般性税务处理{(16-5-5)÷1.09-0.5-0.93-0.06}×25%=1亿
税费合计=1+0.93+0.06+0.5+0.008=2.5亿
B公司需承担税务(受让方):直接转让方式下，受让方涉及的税费主要有印花税、契税。
契税(办理土地产权转移):成交价×3%-5% 16×3%=0.48亿
印花税:成交金额×0.5‰ 16×0.5‰=0.008亿
税费合计=0.48+0.008=0.488亿。
模式二 股权收购涉税A公司需承担税务(出让方)，股权转让环节出让方应承担企业所得税、印花税。
印花视:成交金额×0.5% 16×0.5‰=0.008亿
企业所得税:一般性税务处理(16-5-5-0.5)×25%=1.38亿
税费合计=1.38+0.008=1.39亿
B公司需承担税务，股权转让环节受让方只涉及印花税，印花税:成交全额×0.5‰ 16×0.5‰=0.008亿
税费合计=0.008亿
在建转让模式下，出让方A公司的税负为2.5亿元，股权转让仅为1.39亿元，税务成本几乎翻倍。
因此在交易模式选择上，基于税负的巨大差异，出让方接受在建工程转让的意愿较低，商务谈判的重点需要放在说服出让方接受在建工程交易模式上，补充讲一下资产转让(在建工程转让》和股权转让的区别，主要是以下九点:
1、转让的主体与标的不同。股权转让的主体是项目公司的股东，转让的标的是股东持有的股权。资产转让的主体是土地所在的项目公司，转让的标的是土地+地上建筑及附着物的所有权。
2、定价的依据不同。股权转让定价不仅要参考土地及地上建筑的价值，参考土地有票成本及溢价，还需要对公司的负债进行评估。以股权所对应的净资产(资产减去负债)为定价依据。资产转让只需要评估土地及地上建筑的价值即可，并以此为参照。
3、转让条件不同。股权转让相对限制较少，除了拿地之时跟政府约定不得转让股权的除外。资产转让则显得非常复杂，又可以具体分为普通的资产在建工程转让和司法拍卖两种:普通的在建工程转让，需要满足土地款缴清，以及开发建设强度满足总投货额的25%的要求,大家都知道，土地是无法进行直接的交易的设定投资强度的限定，就是为了防控囤地后变相卖地的行为。同法拍卖的资产转让，这个需要具体极据法院的裁定，并且由资产管理人代为进行资产评估，最后以公开的司法拍卖进行竞拍取得资产所有权。
4、转让手续不同。股权转让的程序，主要是到工商部门完成股权及公司章程的变更。资产转让的程序则较为复杂，从项目的立项开始、不动产证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售证，以及总包合同等全套的资料都需要进行变更，变更为收购方公司。
5、转让的程序不同。股权转让双方签订一个股权转让协议并约定对应的节点、交易对价，到工商部门完成股权及公司章程的变更即可。因为土地所载的权利人还是原来的公司，并未发生改变。资产转让的程序则较为复杂，前期先要委托资产评估机构，进行资产价值评估，然后在此基础上签订转让合同，再到不动产中心办理产权变更。然后进行项目的立项、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售证等证照的变更。以及原签订的设计、监理、施工合同，都需要进行重新签订，更名为新的公司，涉及多个政府部门和合作伙伴。
6、转让的结果不同。股权转让是取得其他股东的股权，标志是完成了工商登记的股权变更。资产转让是取得了土地，及地上建筑和附着物的所有权，标志是完成了不动产权属变更，不动产证上面所载的所有权人主体变更，转移到收购方的公司名下。
7、时间成本不同。股权转让时间成本较低，从项目深入谈判，到签订框架协议，到尽职调查，再到正式协议签订完成转股，如果目标项目公司债权债务清晰，土地干净，一般来讲1-2个月就能搞定。在建工程转让经历的时间则相对较长，从资产评估到各项证照的权属更名办理完毕，一般需要半年以上。如果遇到有的项目开发进度不满足要求，则需要先行垫资，让项目开发条件达到25%以上的，其间花费的时间更长。
8、法律风险不同。股权转让是承继了原有项目公司的权利与义务，对原公司的风险也都负有责任，主要是三个方面:一是公司的债权债务及税务清偿义务;二是土地上的他项物权，土地取疵;三是股权收购的合法性及时效性。在建工程转让则相对风险较小，因为是完成了所有的权属变更，对原项目公司的风险进行了阻断，而且在资产过户之前也完成了土地上他项物权及取疵的清理，得到的土地资产干净。
9.税负不同。股权转让在交易阶段的税负比较低,除了个别地方外，全国范围内股权转让只需要缴纳印花税，以及根据股东的不同情况缴纳个人所得税和企业所得税即可。资产转让的税费则显得比较复杂。如下表:
单独再讲一下资产转让中的土增税的问题。在资产转让过程中，出让方需要向税务部门，根据交易评估价格，与可抵扣的原始土地成本，一次性缴纳土地增值税。在缴纳包含土增税后的所有税后，才能完成新的不动产证办理，并完成土地所有权转移。
为什么会有缴纳土增税的行为发生?
通俗点讲，在建工程转让本质上可以认为是一种资产销售行为，符合产生土增税的法定应税行为一销售不动产或转移不动产权属的行为。因此收购方拿到的土地，是一个和付出的交易对几乎同价格的，全票的土地，从原理上，这跟公开市场拍卖取得的土地并无二异。而且，后期开发销售阶段的土增税的缴纳，也可全票抵扣。后期开发销售房屋阶段，需要根据实际情况，以收购方取得土地全票为土地成本，加上开发过程中的各项成本和费用为抵扣项，再次缴纳土增税。另外，司法拍卖土地的各项税费缴纳与在建工程转让除了所得税以外，并无差异。不同的是，法拍土地的纳税主体是收购方，收购方单独承担除了所得税以外的所有税负的缴纳，因为出让方在这个时候往往已经严重资不抵债，无力承担税负，因此制度上才有了这个设计。大家在做法拍土地的时候，需要把税费单独考虑进测算。
文章来源：房投服务
