在建工程转让案例（三）

在建工程转让法律纠纷案例

一、项目背景

现有某房企(以下称“E公司”)，拟收购某城市主城区，尚未竣工验收的房地产项目(以下称“F项目”)。因F项目欠施工方工程款进度款5000万元，土地方无法到期履行支付义务，双方发生纠纷，其后导致工程停建，尚未竣工验收。施工方除了向人民法院起诉主张支付工程款外，还以留置的方式，占用了F项目某栋商业楼的1至5层，出租给一家物业管理公司。该部分商业再由该物业管理公司，办理临时建筑证对外统一招租，分租给几百个小租户。在E公司拟进行收购的过程中，因原土地方失去了对F项目的实际控制权，使本项目的并购产生多重障碍。

二、分析

本案例呈现的，是总包单位实际控制房地产项目，从而限制了土地方的权利，双重障碍项目并购的进程，增加项目并购的法律风险的情况。

本案中，可以总结出来的，在建工程的法律风险有如下:

(一)工程款的优先权，导致原开发商对项目的权利限制。

依据《合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程项目折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款，就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。据此条文规定，工程款优先于银行抵押权，更优先于一般债权。地产项目一般会涉及重大的合同，如建筑工程合同，而该合同是否能够适当履行，将直接影响项目公司的运营，并给项目并购带来不利的法律风险。如本案例中，由于项目工程款的拖欠，导致项目停工，施工单位向人民法院起诉主张工程款，F项目工程难以继续进行，致使出让方对F项目的权利受到限制，给项目并购带来无法逾越的困难。

(二)尚未竣工验收项目的工地管理权，归施工单位享有。

依据《合同法》第二百八十七条规定:“本章(建设工程合同)没有规定的，适用承揽合同的有关规定。”与此条对应“承揽合同”中第二百六十五条规定，“承揽人应当妥善保管定作人提供的材料以及完成的工作成果”。这里所规定的“保管”，就是“保护管理”；具体到房地产开发中，就是施工单位对建筑工程的保护和管理，包括对建筑物的占有、维护、保全、防止他人的损害等。如果否认施工单位对建筑物有占有、维护、保全等权利，一旦发生他人损害建筑物的行为，对开发商严重不利，承包人也要承担法律责任。《合同法》第二百六十五条规定，承揽人对工作成果“因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。管理人能够对管理物直接进行保护和管理，即，施工单位在项目工程验收交付之前，有权对工程直接占有、维护、保全等。因此，按照民法理论，能够对特定物直接进行保护和管理的权利，这已经具备一定接近物权的效力。本案例F项目因拖欠工程款而停工，在尚未竣工验收前，工地管理权由施工单位享有，并购方及房企不得擅自强行闯入工地。

(三)各小租户的承租权，对原开发商权利产生限制。

本案例中，因施工单位对未竣工项目办理了临时建筑许可证，将F项目的某栋商业楼1至5层出租给物业公司做小电器市场,并办理了《市场许可证》。临时建筑许可证一般期限为两年。据此小租户的承租权具备合法性。依据“买卖不破租赁”的法律原则，在收购F项目过程中，因项目存在原有的租赁关系，限制了并购方对项目的权利，难以达到收购项目的预期目的。两年等待的时间对于房地产开发来说太长。市场每年变化幅度均很大，且资金占用成本更难以负担。本案收购方虽然与原开发商谈妥了并购条件，但没有充分的把握能处理好小租户清场问题，而最终选择放弃并购本项目，以回避风险。

文章来源：房投服务