在建工程转让案例（二）

某在建工程转让案例

一、项目背景

某地级市有一在建工程项目(A公司名下)，土地使用权面积为158414.1平方米(合237.62亩),共计3个地块,容积率0.7, 做得金额为12630万元，地块权属性质为国有，用途为城镇作中用地土地取得时间为2010年4月21日，土地使用期限终止日期为2080年月21日(“项目用地”)，土地方通过合法方式，取得本项目用他的国有土地使用权证。

A公司已向土地主管部门付清了，项目用她的全部土地使用权出让金及契税，项目已完成了国土证，以及用地规划许可证的办理，项目的开发现状具体如下:

(1)项目用地内已建成九栋单体别墅(毛坏)加一个网球场，建筑总面积6489.37平方米，古地约18.5亩；

(2)项目用地内已完成部分土方的垫土工程(以现状为准)；

(3)项目用地内已完成部分绿植工程(以现状为准)；

(4)项目用地现状围档工程；

(5)项目用地内其它现状工程。

后来经尽职调查发现，本项目涉及融资类的债务15454.87万元(分别为两家银行5454.87万元，一家小额贷款公司10000万元)，以及对应办理了抵押。

除此之外A公司及其关联公司与债权人仍存在本项目以外的债务，与前面的债务合计共22100万元(来计利息)。现土地方无力开发此项目，拟采用在建工程转让的形式，转让A公司名下的地块，拟转让价款总金额为人民币44610万元整(也是市场公允价值)。

二、分析

本项目初步判断,土地方对外提出的转让价款扣除各项负债，净资产是为正的，具有一定的资产价值。收购方如果采用在建工程转让模式，需要考虑以下几个问题:

1、确认开发强度是否满足25%的在建工程转让要求。

具体标准在实操中存在认定的地区差异，一把来讲以发改委立项的总投资额为计算分母，实际发生的工程总投资额为分子，不包含土地款的。

另外还有一种情况需要考虑的，就是多个地块的项目，如何认定总投资是否满足25%是单个地块，每个都要满足投资强度，还是合计满是25%。

这个目前也没有一个明确的全国统一标准,具体还是以各地国土局的实际认定为准如果不满足25%的强度，还需要收购方进行垫资，垫资在在建工程转让中是大概率存在的，除了用于垫资修建外，还要垫资用于偿还债务或者解除合同。

垫资的前提，需要尽调确认项目的风险大小，并对土地进行抵押，或者股权质押，监管项目公司的资料，印章。

2、项目在进行转让之前，A公司关于本案例项目的前期开发建设原因，与第三方签订的尚未履行完毕的任何合同、协议，包括诸如设计合同、施工合同、监理合同、采购合同等，收购方公司要约定概不承接。需要由A公司自行清理解决，并不得影响收购方的收购权益实现。

3、关于工程欠款，A公司与施工单位在项目转让前存在的建设工程欠款，A公司须确保该施工单位，不得以本在建工程行使优先受偿权。

若因为施工单位行使优先受偿权，而使收购方的权益受损，A公司将承担由此给收购方造成的全部经济损失。

A公司应确保在收购方接收本项目后，施工单位不会阻挠和影响收购方进场施工和正常开发。

4、A公司须确保本项目用地权属过户至收购方名下之时，不存在任何抵押、被查封，以及其他债权人权利等权利瑕疵。如果存在权利瑕疵，可以约定合理范围的违约责任，进行对价款项的扣减。

文章来源：房投服务