在建工程转让案例（一）

某在建工程转让失败案例

一、项目背景

某项目于2013年拿地，总面积173.28亩，土地性质为商住用地，其后该地块进行了开发的设计、地期、报建工作。

目前项目已取得《建设工程施工许可证》，已建别墅20栋、在建叠拼42000平米，并完成了部分基础设施和景观工程。

上述173.28亩地块，已全部缴清了土地款，并且取得了《国有土地使用证》，土地用途均为，住宅用地;使用类型为:出让。

由于当地政府修建市政道路，护坡侵占了该项目的土地使用面积，造成项目地块红线内，实际使用面积为169.45亩。

项目方到没有取得因减少3.83亩土地任何形式的补偿，该问题实质搁置。

地块规划设计条件通知书载明容积率1.2，规划限高24米，建筑密度30%，项目公司A公司于2013年报规批复方案，使用容积率为1.18。

土地使用面积11269平米(169.5面,上速宗地已建独栋别墅20栋计容建筑面积约9000平米(18栋己办预集许可证，其宁5栋已实际销售，销售面积约1600平米)，另外已建叠拼花园洋房152套住宅。

155个车位(已备案69套，其中住宅38套，车位31个），建筑面积总计约42000平米(计容部分约39000平米)，上述建筑合计已交报建费的部分为28000平米，施工许可证号XXXX。

A公司由三个股东组成，分别占比35%、45%、20%，并有对外负债约1.1亿元，其中欠C金融机构借款8千万元，欠D金融机构借款3千万元,该两笔融资均办理了土地抵押。

在该项目停工无力偿还到期贷款后,各大债权人先后向法院申请了土地可法查封。

另有E公司，为本项目的总包单位，涉及未支付工程数金领4000万,在本项目停工无力支付进度款后，向法院申请了在建工程司法查封。

上述已开工建设的建筑物中，有100套房源进行了对外销售，已收取了对应的预售款，以及签订了购房合同。
现项目己停工近两年，距预售合同的交房日期，已逾期三个月。

项目现状已停工多年，由于是公司自身不能对该项目作继续投资建设。土地方现无力继续开发，B公司与其多次洽谈后，觉得该项目符合在建工程转让条件。拟对该项目进行整体转让，转让方式为在相关部门的协调下，A公司在取得项目抵押权人和查封申请人书面同意后，请求人民法院解除项目的查封，然后将项目按照在建工程转让的方式整体转让给B公司。转让所得价款优先用于清偿项目抵押权人、查封申请人和其他债权人的债权，如有剩余部分，归系公司所有。分析:本项目是一个典型的在建工程项目，问题之复杂，在很多投资人眼中，应该是一个不能“入眼”的项目，信息进来就会被PASS掉。但是作为一个垃圾项目，却是一个很经典的案例。

二、本案例的风险点

1、司法查封。

在建工程转让，是一种资产转让行为，并不对原有公司的债权债务进行承继，因此对收购方来讲，是一种比较干净的交易方式。但是本案中，C、D公司对土地进行了司法查封,E公司申请了在建工程司法查封，在无法解决查封问题前，项目是无法完成过户交易的。而解决查封的前提，就是要与上述几家债权人达成债务处理的一致意见，或者完成债务的偿还。事实上，本案例在尽职调查过程中，实际暴露出来的债务远高于原土地方披露的金额。项目出现了资不抵债的情况，现有资产转让获得的支付对价，不足以支付全部债务，只能部分偿债。各债权人都想优先保证自己的债权得以清偿，就债务处置无法达成一致，最终该项目没能解封。久拖不决后，最后走上了破产清算，司法拍卖的途径。

2、本项目已实际修建了约42000平米的住宅，已经占了项目总计容面积的约三分之一，这部分的实际工程进度，大多已是主体封顶，而且部分进行了消售。

对于投资人员来讲，需要考虑清楚，这类项目是否有收购的价值。对于一个三分之一的可售面积，已经是实物资产的项目，收购房企面临一个很鸡肋的选择。以本案例为例，这部分已建住宅，是不能推倒重来的(成本上考虑)，也不能按照公司自己的成本和产品标准开发，会影响项目的整体打造，某种程度影响公司品牌。往更深层次讲，房企都想做“开发商”，不想做“接盘侠”，主要是因为开发行为，能够带来现金流(这个尤为重要)，以及利润。而资产收购，特别是大部分已建成项目的收购，就是另外一回事了。

3、已销售房源，维权的风险。

本案例中的已售152套住宅，155个车位的风险，需要区别对待。查清是否有未取证销售，违规收取款项的行为，这类房源应尽早处理，推掉购房款，解除购房合同。对于取证后正常销售的房源，本案例最大的风险点是逾期交房，可以与业主协商在可承受范围内，给与一定的违约金。或者全额退房款，回购房源，解除购房合同。

文章来源：房投服务