房地产常用的2种经济合同,都有哪些涉税风险?

2021-06-18分类:财税小白必看
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房地产企业由于业务链条长、涉税种类多、跨区域经营等特点,容易发生税务风险,也是税务机关开展纳税检查的重点对象。

其中税收风险的源头是经济合同,房企涉及的经济合同比较多:《国有土地出让合同》、《建筑工程施工合同》、《材料采购合同》、《商品房预售、销售合同》、《借款合同》、《股权转让合同》......

经营过程产生税,不同的经营过程产生不同的税,经济合同决定经济业务的涉税方向。

税务“以票管税”的税收征管迈向大数据,房企务必强化合同管理。

接下来我们通过案例为大家分享2种房企常见经济合同存在的税收风险,供大家参考学习!

一、《国有土地出让合同》存在的税收风险

取得国有土地使用权,是房地产开发的前提。房地产企业一般通过竞价方式获取国有土地使用权后,设立项目公司,将国有土地使用权人变更到项目公司名下进行开发。

案例

甲公司通过竞价方式,与A市国土主管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》,受让一块国有建设用地使用权,合同约定将出让宗地交付给受让人甲公司的时间为2017年3月21日前。甲公司于2017年2月18日、27日分别向A市国土主管部门支付土地价款4.18亿元。2017年3月5日,甲公司与M房企分别持股51%和49%成立项目公司乙公司,合作开发受让土地。2017年3月18日,A市国土主管部门、甲公司和乙公司三方签订《国有建设用地使用权出让合同》的补充合同,将原出让合同中的受让人甲公司,调整为乙公司,原出让合同其他条款内容及要求不变。

分析

本案例中,首先要关注的,就是乙公司在计算增值税时,因不符合硬性条件而无法扣除支付给政府部门的土地价款。    

根据《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]第140号,以下简称140号文件)规定,房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后,设立的项目公司对该受让土地进行开发,同时符合三项规定条件的,可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

甲公司支付土地价款后,与M房企分别持股51%和49%成立乙公司,显然不符合140号文件的一项硬性条件:项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。也就是说,乙公司在销售不动产增值税纳税义务发生、计算应纳增值税时,不能扣除向政府部门支付的土地价款。

同时,本案例中,合同约定将出让宗地交付给受让人的时间为2017年3月21日前。尽管出让宗地实际到2017年4月21日才交付给乙公司,但在此期间该公司未与相关部门签署变更出让宗地交付时间的补充合同。根据《城镇土地使用税暂行条例及其实施细则》和《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定,应从合同约定交付土地时间的次月,即2017年4月起申报缴纳城镇土地使用税。该公司从5月开始申报缴纳城镇土地使用税,不符合规定。

二、《商品房预售合同》存在的税收风险

房地产行业一般采取预收款方式销售自行开发的房地产项目。在这个环节,产品还在开发建设中,相关税收政策会有一些有别于其他行业的规定,若不留意,容易发生涉税风险。

案例

丙公司为一般纳税人,其售楼处建造费用为1658万元,2017年7月投入使用,9月初取得预售许可开盘预售,当月预收房款8937.4万元,签订购房合同金额2.38亿元(其中含合同约定分期付款当月应收而未收到的房款857.32万元)。2017年10月申报期内,丙公司售楼处按房产原值1658万元申报缴纳了从价计征房产税。同时,预收房款8937.4万元按预计计税毛利率计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额申报了企业所得税。

分析

本案例中,丙公司存在少确认销售收入实现的风险。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号,以下简称31号文件)规定,企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。其中,采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

本案例中,丙公司当季销售未完工产品取得的收入,不仅包括当月预收房款8937.4万元,而且应当包括合同约定分期付款当月应收而未收到的房款857.32万元,总计应为8937.4万元+857.32万元=9794.72万元,显然,丙公司的计算申报是错误的。

同时,《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。丙公司在申报缴纳售楼处房产税时,其核算的房产原值仅包括建造费用1658万元,未将土地价款包含在内,不符合规定。

文章来源:金穗源

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