土地增值税政策要点及案例分析

一、什么类型的转让房地产行为，需要缴纳土地增值税？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。” 第三条规定：“条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。” 第四条规定：“条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。”第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”

二、土地增值税如何计算缴纳？

答：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目如下：(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。

三、土地增值税纳税地点应该是哪儿？

答：根据《土地增值税暂行条例》第十条及《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条等规定，纳税人应向房地产所在地主管税务机关预缴土地增值税。

四、尾盘销售时土地增值税如何缴纳？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(清算时的扣除项目总金额除以清算的总建筑面积)乘以销售或转让面积计算。

案例：A企业开发的某国际商城一期项目于2016年3月根据主管税务机关要求进行了土地增值税清算，在清算后销售一期商铺73套，建筑面积2208.80平方米，销售收入10418850元，A企业按照土地增值税预征率4%计算申报缴纳土地增值税416754元。税务机关检查时认为企业对于项目清算后的尾盘销售，按土地增值税预征率计算缴纳土地增值税的方法错误，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，按可扣除成本重新计算增值率，再按土地增值税相关规定缴税。经过重新计算，税务机关按照相关规定补征了该企业少缴的土地增值税，并加收了相应的滞纳金。

五、权属变更未办理的情况下土地增值税如何缴纳？

答：《土地增值税暂行条例》第十条规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。因此，土地增值税纳税义务发生时间为转让房地产合同签订之日，但纳税期限需要税务机关进行核定。

案例：A公司与其自然人股东刘某于2005年1月签订一份不动产交易合同，约定A公司转让一幢营业用房给刘某，转让价为300万元。刘某已按合同支付了价款，但一直未办理权属过户手续。2018年4月(该房产市场价为1000万元)，由于个人办理抵押贷款需要，刘某决定办理营业用房权属登记，但在办理过程中，A公司对税务机关追征其土地增值税提出异议。

争议一：税务机关追征其土地增值税是否超过追征期？

答：根据《税收征收管理法》第五十二条规定，除了偷税、抗税和骗税可以无限期追征外，税务机关对税款的追征期限一般分为三年和五年。第三十一条规定，纳税人、扣缴义务人按照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的期限，缴纳或者解缴税款。据此可以得知，追征期应当从税款缴纳期限届满次日起算。本案中A公司纳税义务发生时间虽然已经超过5年，其纳税期限也未确定。因为A公司一直未按规定向主管税务机关办理纳税申报，税务机关自然也未能对其纳税期限作出核定。直至2018年4月，在A公司和刘某办理权属登记过户手续时，待A公司向主管税务机关办理纳税申报后，税务机关才会对其土地增值税的纳税期限进行核定。很显然，本案中A公司办理过户时土地增值税并未超过追征期，税务机关应依法追征税款。

争议二：计税收入应为市场价1000万元还是合同价300万元？

答：依据《土地增值税暂行条例》第二条及《土地增值税暂行条例实施细则》第五条等相关规定可知，转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。本案中A公司转让价款300万元应作为转让收入。需要重点关注的是，依据《土地增值税暂行条例》第九条规定，如果纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或者转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关应根据或参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。这里的评估价应当是转让时点的评估价，而不是办理过户手续时点的评估价。

争议三：A公司是否应当缴纳滞纳金？

答：依据《税收征收管理法》第三十二条及《税收征收管理法实施细则》第七十五条规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，应从法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的税款缴纳期限届满次日起加收滞纳金。本案中A公司只要在税务机关核定的缴纳期限届满前缴纳土地增值税，不需要缴纳滞纳金。

提示

本案中土地增值税纳税期限需要税务机关进行核定，但并非所有情形下的土地增值税纳税期限都需要税务机关专门核定，比如有些地方对房地产开发企业销售商品房的土地增值税纳税期限进行了发文明确，就不再需要核定。

文章来源：天华财税