土地增值税清算（九）：红线外成本能否扣除？

在土地增值税清算中，红线外成本（即房地产开发项目规划红线范围外发生的成本）的处理存在较大争议，各地政策差异显著。

“红线外支出”是指在企业开发项目建设用地边界外发生的建设成本支出。实务中，红线外支出大致有两种情况:一种是在“招拍挂”拿地时附带的条件，例如在红线外建立公园、广场、道路等，这实际上属于取得土地发生的必要成本；二是开发商为了提升红线内楼盘的品质，在红线外自行建造的各类景观建筑物、基础设施等。以下是相关规定及注意事项的综合分析：

一、红线外成本能否扣除的判定依据

1、政策核心

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），红线外成本能否扣除需满足以下条件：

（1）与项目直接相关：成本需为项目开发所必需，且能证明其受益对象为项目本身。

（2）合法有效凭证：需提供合规票据（如财政票据、发票）及合同、结算书等证明文件。

（3）公益性用途或移交证明：若为公共设施（如道路、学校），需无偿移交政府或用于非营利性公共事业。

2、扣除范围

（1）可扣除情形：如红线外道路由政府要求配建，并提供相关文件（如会议纪要、规划要求），且无偿移交政府。

（2）不可扣除情形：企业自愿修建的绿化、道路等，或未移交政府的配套设施。

二、地方政策差异

1、允许扣除地区

?广西：《广西自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知》（桂地税发[2008]44号）规定，房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣除；与开发项目立项无关的，则不予扣除。

?湖北：房地产开发企业在项目建设用地边界外（即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。

?海南：《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》(琼地税函【2015】917号)第八条规定:“房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外，即‘红线”外)为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与建造本清算项目有直接关联的(含项目的土地使用权取得相关联的)支出，可以计入本项目扣除项目金额。”

2、严格限制地区

?广东：《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）：第二十九条  审核取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（五）纳税人为取得土地使用权，按照出让合同约定或政府文件要求，在项目规划用地外建设的公共设施或其他工程发生的支出，是否符合出让合同约定或政府文件要求。

3、不可扣除地区

?江苏：《江苏省关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）规定，房地产开发企业建造的各项公共配套设施,建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。（提示：根据《关于土地增值税若干问题的公告》苏地税规〔2015〕8号，此条规定已于2016年3月1日起废止，但目前没有新的文件。江苏目前实际如何执行，望江苏的网友留言告知，谢谢。）

?山西：《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（山西省地方税务局公告2014年第3号公布）第十九条第（三）项第4点规定：“土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除。” 

以上罗列了部分地方关于红线外成本扣除的相关规定，但条文是否仍然有效，还请各地网友自行跟当地税务机关核实。其实大部分地方税务机关还是讲道理的，只要能够证实红线外成本支出的必要性、真实性、合理性，对这部分成本基本上持允许扣除的态度。比如江苏把“一律不予扣除”的条文废止了，也从另一侧面反映，税务机关对红线外成本扣除的态度变化。

三、注意事项及风险提示

1、证据链管理

l政府文件：需保留政府要求配建红头文件、会议纪要、出让公告、规划审批文件等，证明成本的必要性。

l移交证明：无偿移交政府或公益单位的协议、验收文件等。

2、分摊方法合规性

l受益原则：按各业态受益比例分摊，避免随意分摊。

l独立核算：红线外成本需单独归集，避免与红线内成本混淆。

3、票据与合同合规性

l发票备注：建筑服务发票需备注项目名称及地点，否则可能被剔除。

l合同条款：明确红线外工程的用途、移交责任及费用承担。

4、地方口径沟通

l提前备案：部分地区（如福建）要求提前备案分摊方案，需与税务机关确认。

l争议处理：若地方政策模糊，可援引其他地区案例争取权益，留存分摊计算底稿以及政府要求建设的相关文件、公告、批复等证明材料，提供第三方评估报告支持合理性。

四、总结建议

ü前期规划：在项目立项阶段明确红线外工程性质，与政府沟通获取书面要求。

ü动态监控：定期复核成本归集与分摊，确保符合地方政策。

ü专业支持：聘请税务师或律师参与清算，规避票据不合规、分摊不合理等风险。

总结下来，处理红线外成本需要分地区政策，准备充分的证明材料，合理分摊，并注意票据的合规性。同时，不同项目类型和用途（如公共设施是否移交）也会影响处理方式。需要结合具体案例和地方规定来制定策略，避免税务风险。

文章来源：雄财税略