房地产企业季度预缴申报时是否扣除预缴的土地增值税？

按照土地增值税规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在取得预收款时有预缴土地增值税的义务。在会计处理上，房地产企业预缴土地增值税时，应通过“应交税费—应交土地增值税”科目进行核算。具体核算方法为：企业在收到预收款项时，若需预缴土地增值税，应借记“应交税费—应交土地增值税”，贷记“银行存款”。

此时，由于收入未能确认，不能将预缴的土地增值税计入当期损益。当预收款项确认为收入时，按照收入成本费用配比原则确认“税金及附加”。即房地产企业预缴土地增值税计入税金及附加的时点是确认收入之后。房地产企业预缴申报时是否扣除预缴的土地增值税？

根据《国家税务总局关于发布<中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）>的公告》（国家税务总局公告2021年第3号）附件《A200000<中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表（A 类）>填报说明》规定，第4 行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加后的金额，在此行填报。因此，房地产企业取得预售收入，季度预缴申报时，预缴土地增值税虽然未计入损益，但仍然可以从“特定业务计算的应纳税所得额”中扣除。

预缴阶段扣除的土地增值税在年度汇算清缴时无需调整，只不过填报的方式有所不同：年度企业所得税申报时，在《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表（A105010）》中填报，预计计税毛利与实际预缴的土地增值税分别填报，但需确保全年度土地增值税总额不超过实际发生额。另外，房地产企业预缴的城建税、教育费附加等也可按相同规则扣除。

文章来源：钟燕 十堰畅玮税务师事务所有限公司