土地增值税清算（十一）：成本票据合规相关要求

在土地增值税清算中，合法有效凭证是税务机关审核的关键依据，直接影响开发企业的税负水平。根据现行政策规定，扣除项目凭证必须满足真实性、合法性、关联性和完整性四大核心条件，确保支出真实发生、凭证形式合规、与清算项目直接相关且信息完整。

一、总体政策依据

1.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：四、土地增值税的扣除项目：（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

2.国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）：第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

3.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）：二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

从以上几个文件可以看出，土地增值税清算对票据的要求非常严格，就算是真实的支出，只要没有取得合法票据的，不允许扣除。所以土增税清算前一定要尽可能取得发票或其他合法票据，取票率一定要达到90%以上甚至100%，否则就亏大了。（这点跟增值税比较相似，但跟企业所得税有所不同）

二、土地出让金的票据要求

1、票据要求

（1）必须取得省级以上财政部门监制财政收入专用票据或财政部监制的《中央非税收入统一票据》（一般缴款后可以在电子税务局打印）。

（2）若分期缴纳土地出让金，需提供分期缴纳的利息凭证，利息可计入土地成本。

（3）土地闲置费不得扣除（土增税不得扣除，企业所得税可以扣除）。

（4）契税计入土地成本扣除，需取得契税完税证明。

政策依据：

l《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：

四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题:房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题:房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

l《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）：第二十九条 土地增值税扣除项目按以下规定处理：(一)取得土地使用权所支付的金额，包括为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用：3.土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

2、特殊情形

若土地出让合同约定地下部分不缴纳出让金或者分别约定地上、地下部分出让金，需在合同中明确，并单独归集土地成本。这点对于地下车位成本的分摊非常有用。

3、其他附件要求

财政票据只是土地出让金列支要求的票据之一，其他如招拍挂公告、土地出让合同、支付凭证、政府批文等等也应保存好，作为土地出让金的佐证资料，说不定在土增税清算时能够发挥重要作用。

三、拆迁补偿费的票据要求

1、票据要求

（1）需提供拆迁补偿协议、付款凭证及签收清册，补偿标准需符合当地政策。

（2）回迁安置的，安置用房视同销售，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

2、政策依据

l《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

四、建安成本的票据要求

1、票据要求

（1）必须取得增值税专用发票或普通发票，发票需备注工程地点及项目名称。

（2）营改增前开具的建筑业发票需符合当时票据规范，营改增后需按增值税要求开具。

（3）自购建材费用不得重复扣除。

2、审核重点

（1）成本明显偏高的，税务机关可参照当地建设工程造价标准核定单位面积成本。

（2）质保金未取得发票的，不得扣除；取得发票后可追溯扣除。

3、其他附件要求

建安成本除了取得合规发票外，还需附上合同、结算书、工程变更签证表、工程验收表、支付凭证等相关资料。

五、公共配套设施的票据要求

1、票据要求

（1）需提供公共配套设施移交证明或规划文件，证明其产权归属全体业主或无偿移交政府。

（2）若配套设施为自建，需取得建筑业发票及合同；若为外购，需提供购置发票。

2、扣除条件

（1）仅限产权属于全体业主或无偿移交政府的公共设施（如学校、幼儿园）可扣除。

（2）有偿转让的配套设施需计算收入并扣除成本。

3、清算时公共配套设施滞后建设如何处理

开发企业分期开发项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算分摊。但分摊金额不得超过已实际发生的金额。

六、其他注意事项

1、票据形式

（1）要求凭证的形式、来源符合国家法律法规规定。发票需符合《发票管理办法》，如增值税专用发票需加盖税务监制章（目前已推行电子发票，相应要求根据最新发票管理规定执行）；财政票据需由财政部门统一印制和管理；合同需合法有效且履行备案程序（如拆迁协议需政府部门备案）。

（2）对于境外单位或个人的款项，需提供签收单据，税务机关有疑义时可要求境外公证机构的确认证明。

2、分摊原则

（1）共同成本按可售建筑面积比例、占地面积法或其他合理方法（如部分地区允许的层高系数法、收入占比法等）分摊。

（2）多期开发项目需按受益对象分摊成本。

3、风险提示

（1）未取得合法票据（如收据、白条）的成本不得扣除。

（2）预提费用（如质保金）原则上不得扣除，但实际支出后可追溯调整。

七、总结

土地增值税清算中，成本票据需满足真实性、合法性、关联性要求，不同成本项目对应特定票据类型及审核规则。企业需确保凭证完整、分摊合理，并关注地方政策差异。建议结合专业机构审核，规避票据不合规导致的扣除风险。

文章来源：雄财税略