政策性搬迁土地征收补偿后重新受让土地属如何确认土地计税基础吗？

根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）第十三条规定：“企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按《企业所得税法》及其实施条例规定年限摊销。”也就是说，土地置换不确认所得。比如换出土地的账面价值1000万（与计税基础一致），公允价值5000万，换入土地公允价值5000万，一般来说应当作为“销售和购买”两笔业务处理，即应确认土地利得4000万，同时新受让的土地以5000万作为计税基础。但政策性搬迁的特殊规定：被征用的土地采取土地置换方式的，不确认土地利得，新受让土地以原账面价值1000万确认计税基础。在会计处理上，以地换地的这种非货币性资产交换不具有商业实质，因此，也不确认利得。在本案例中，如果政府按照征收土地的公允价值5000万支付被搬迁企业，然后被搬迁企业用5000万通过招拍挂方式重新受让土地，是否属于土地置换，享受不确认土地利得政策？

根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）规定，土地置换的核心特征是：1.非货币性交易：政府直接以新土地置换被征收的旧土地，不经过招拍挂程序，不涉及货币补偿环节；2.不确认损益：新土地按原土地的计税基础确定成本，不评估增值或差价；3.协议明确：搬迁协议中需明确约定“土地置换”条款，且政府主导土地调配。在政策性搬迁中，若政府先支付补偿款，再要求企业通过招拍挂程序（招标、拍卖、挂牌）取得新土地，通常不属于土地置换，而属于“货币补偿后市场化购地”行为。企业收到的补偿款与后续招拍挂无直接关联，且招拍挂完全按市场规则进行（如与其他竞拍者平等竞争、按市场价支付土地出让金），则属于独立的两项交易。这种情况下，补偿款作为政策性搬迁收入，按规定缴纳企业所得税；招拍挂购地：按正常购置土地处理，土地成本以实际支付的对价（出让金）为计税基础。以本例，单纯土地补偿应确认所得4000万，如果是土地置换方式，则这4000万可以不确认所得。

在实践中，极少数情况下，可能被认定为“实质上的土地置换”。若企业主张实质为土地置换，需提供充分证据证明（实践中认定难度较大）：1.定向招拍挂的排他性。新土地招拍挂仅针对搬迁企业设置条件（如限定竞拍资格、土地用途与原土地一致）；2.土地出让金与补偿款直接挂钩（如协议约定“补偿款专用于支付土地出让金”）。3.价格公允性缺失。招拍挂价格显著低于市场价（如名义支付5000万元，但实际仅支付1000万元，差额4000万元由补偿款抵减）；新土地位置、面积与原土地高度匹配（如“原地安置”或协议明确对应关系）。4.政府主导性文件搬迁协议或政府批文中明确“以地换地”实质，且招拍挂为程序性要求（如地方土地管理政策限制）。

文章来源：赵辉中汇武汉税务师事务所十堰所