土地使用权转让涉税全景图：从增值税到土地增值税全拆解
01、转让方税务处理
转让土地使用权涉及的税种主要包括增值税及附加税费（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）、土地增值税、所得税（个人所得税或企业所得税）和印花税，具体如下：
（一）增值税
增值税是对土地使用权转让增值额征收的税种，计税依据为转让收入减去取得土地使用权的原价（需凭合法凭证扣除）。
税率及计算方式区分纳税人类型和时间：
1.一般纳税人
（1）2016年4月30日前取得的土地（营改增前）
①可选择简易计税方法（差额5%）
根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》 （财税〔2016〕47号）规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
应纳税额=（转让收入-购置原价或取得时的作价）÷（1+5%）×5%
②也可选择一般计税方法（全额9%）
应纳税额=销项税额-进项税额=（转让收入）÷（1+9%）×9%-进项税额
（2）2016年4月30日后取得的土地（营改增后）
①只适用于一般计税方法（全额9%）
应纳税额=（转让收入）÷（1+9%）×9%-进项税额
2.小规模纳税人
（1）2016年4月30日前取得的土地（营改增前）
转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择采用5％的征收率差额计税，也可以选择按3％的征收率全额计税。
①差额计税（5%征收率）
以转让收入减去土地原价后的余额为销售额，按5%征收率计税。
增值税 = (转让收入-土地原价) ÷ (1+ 5%) × 5%
②全额计税（3%征收率，减按1%）
若不选择差额计税，则按全部转让收入适用3%征收率（现可享1%优惠）。
《财政部 税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第19号）规定，2027年12月31日前，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税。
（2）2016年4月30日后取得的土地（营改增后）
①仅限全额计税（3%征收率，减按1%）
以全部价款和价外费用为销售额，不得扣除土地原价。
原适用3%征收率，但根据2023年第19号公告，2027年12月31日前可减按1%征收率缴纳增值税。
增值税 = 转让收入 ÷ (1 + 3%) × 1%
（二）附加税费
附加税费以增值税的税额作为计算基数，包括城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加，分别与增值税同时缴纳。
1.城市维护建设税：税率根据地区不同，纳税人所在地在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；不在市区、县城或者镇的，税率为1%。
2.教育费附加：教育费附加费率为3%。
3.地方教育附加：地方教育附加费率为2%。
（三）土地增值税
1.计税依据
土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。
转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
2.税率
土地增值税实行四级超率累进税率（30%-60%）。
3.扣除项目
转让土地使用权的扣除项目主要是：取得土地使用权所支付的金额及与转让土地使用权有关的税金。
4.应纳税额
土地增值税应纳税额
=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数
=（转让土地使用权取得的收入-扣除项目金额）x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数
（四）所得税
1. 个人所得税（个人转让方缴纳）
个人转让土地使用权取得的所得，按“财产转让所得”计征，税率为20%。
应纳税额=（转让收入-财产原值-合理费用）×20%
合理费用，指卖出财产时支付的有关税费。
2. 企业所得税（企业转让方缴纳）
企业转让土地使用权取得的所得，计入企业应纳税所得额，按25%税率缴纳企业所得税
应纳税额=转让收入-土地使用权的净值【计税基础-摊销】×25%
（五）印花税
印花税是对土地转让合同（产权转移书据）征收的税种，双方均需缴纳，税率为合同金额的0.05%。
02、受让方税务处理
受让土地使用权涉及的税种主要包括契税及印花税，具体如下：
（一）契税
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格缴纳契税，税率一般为3%-5%。
应纳税额=转让价格×契税税率
（二）印花税
印花税是对土地转让合同（产权转移书据）征收的税种，双方均需缴纳，税率为合同金额的0.05%（部分地区可能减半征收）
03、直接转让土地使用权的政策限制
需要注意的是直接转让土地使用权受严格政策限制，需符合土地性质（出让/划拨/集体）、法定条件、程序要求，否则可能因违反法律强制性规定导致转让无效。
比如，根据《城市房地产管理法》第三十九条、《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，以出让方式取得的土地使用权转让需满足以下条件：
1.出让金缴清：已按出让合同约定支付全部土地使用权出让金；
2.开发进度达标：完成出让合同规定的土地开发和建设投资总额25%以上（房屋建设工程需达到该比例，成片开发土地需形成工业用地或其他建设用地条件）；
3.用途与规划合规：按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
城市房地产管理法》第三十九条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
04、结语
土地使用权转让作为重要的资产交易行为，其税务处理涉及多个税种且规则复杂，直接影响交易成本和各方利益。
清晰把握转让方与受让方各自涉及的税种、计税依据、税率及适用条件，是确保交易合规、优化税负的关键。
土地转让涉及税种复杂，实际操作中需结合土地性质（出让/划拨）、持有时间、地区政策等因素计算，建议咨询专业税务顾问或当地税务机关，确保合规纳税。
文章来源：投融建管营轻松学
