房地产公司土地款取得普通发票能否差额计税？
案例：某公司为2023年新成立的房地产企业，成立时为小规模纳税人。受让股东转让的土地，取得土地价款增值税普通发票，后续公司转为一般纳税人。
问：房地产销售收入差额计征增值税，是否可以抵扣土地价款？股东开了普票，而非专票，是不是没影响？
关于这个问题，在房地产行业还是比较常见的。下面我们来分析分析。
一、什么是差额征税？
差额征税是营改增以后为了解决那些无法通过增值税进项发票抵扣来避免重复征税的项目而采取的一种抵扣方法。差额征税一般适用于金融商品转让、旅游服务、航空运输服务、经纪代理服务、客运场站服务、劳务派遣服务、人力资源外包服务、融资租赁服务、融资性售后回租服务、建筑服务、房地产企业销售房地产项目等。
二、房地产差额征税有什么具体规定？
1、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号）第一条第（三）项第 10点：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）
第11点第（4）小点：扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
2、《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七款：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
基于以上税收政策的规定，房地产企业销售自行开发的房地产项目，在计算增值税的销售额时，从全部价款和价外费用中扣除土地价款的范围包括以下几项：
（1）房地产企业向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益（也称为土地出让金）。
（2）向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用。
三、如何解决？
上述案例所说的普通发票既不是财政票据，也不是拆迁补偿费，不符合税法规定的两种情形，因此不能作为差额征税的扣除凭证。
其实从原理上来说，增值税就是对增值部分征收的税，土地款属于房屋的成本，应该可以扣除才符合逻辑的。但是目前中国的税制还无法完全脱离“以票控税”的模式，票据不符合要求无法在计算增值税时扣除（普票可以作为企业所得税、土地增值税的扣除凭证）。
这个问题要怎么解决呢？首先，建议先跟当地税务机关咨询是否可以差额征税时扣除，说不定有些地方税务机关允许差额扣除呢；其次，最好的办法是换为增值税专用发票，抵扣进项税。有人可能会说，这怎么可能？还真的有可能，我原就职公司有个项目情况跟这个案例基本相同，后来成功换为增值税专用发票。
成功案例：该项目土地原为某村委所有（政府划拨），2016年6月项目公司通过招拍挂方式拍得该项目，村委通过当地税局代开普通发票给项目公司（当时为小规模纳税人）。2018年我司股权收购取得项目公司100%股权，项目公司随后变更为一般纳税人。因为该项目在2016年5月份后取得，不符合老项目可以简易计税的条件，按一般计税又不能抵扣土地款，这样就很亏了。怎么办？2019年公司经过与原股东、村委、当地税局多方沟通，成功换成增值税专用发票，可以多抵扣近240万进项税。有图有真相，下面是换回来的专票。
文章来源：来源：雄财税略
