闲置土地回收利用-土储专项债项目解析
《通知》包括以下6个事项
1、运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。各地?要提高政治站位，主动担当作为，积极做好地块筛选和项目储备，推动专项债券资金加快落地，切实做到规范操作、有章可循、从严管理、精准高效。 2、使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。专项债券对应的土地储备项目中的储备地块，必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。符合条件但尚未纳入名录管理的土地储备机构，应于2024年12月底前在系统“土地储备机构”模块中填报单位信息及证明材料，部将按程序及时审核并动态更新名录。 3、优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。 4、市、县自然资源主管部门?要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。处置存量闲置土地清单是安排专项债券的基础，应当根据收回收购土地的情况动态更新。 5、土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。在约定期限内未完成收回收购的，应当按照上述程序重新确定价格。 6、收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。
土地储备项目案例
一、实施主体
实施主体：某市土地储备中心。土地储备中心是已纳入自然资源部名录管理的正处级土地储备机构，于2013年成立，统一社会信用代码1253XXXXXXD，核定编制10人、在岗员工9人，现有储备土地面积14565亩（历史储备总量—已供应），近三年完成土地收储42195亩（已供应31410亩）。
二、债券发行
本项目总投资2348.4万元，建设期为1年，运营期4年，发行利率2.1%，发行金额2200万元，占总投资的93.68%。
三、拟收储土地情况
本项目拟收储土地25.27亩。其中，收回收购2个地块，已纳入市本级2025年度土地储备计划。
宗地一（XC13-04-02地块）位于某路南侧、某路西侧，规划为零售商业用地，面积8448.22平方米（约合12.67亩）。2021年1月由XX公司通过通过土地一级市场公开竞价取得。成交价为1165.64万元（91.99万元/亩，楼面价为919.85元/平方米）。2021年7月，办理该宗地不动产权证（（2021）市不动产权第XX0号），终止日期为2061年4月。该宗地现行控规为商业用地，位于开发边界内。因该宗地现状为堆土，未达到场平状态，实际未净地交付，加之市场行情下滑，企业无力开发，已纳入土地市场动态监测与监管系统存量闲置土地清单，企业申请由政府收储。经综合评估，价格为1153.18万元（出让价降低12.46万元，降幅1.07%）。经与企业协商按1153万元确定收储，单价91万元/亩，楼面价格915元/平方米。已与抵押权人协商同意该宗地用于土地储备专项债发行。
宗地二（XC13-04-03地块）位于X路南侧、X路西侧，规划为零售商业用地，面积8402.9平方米（约合12.6亩）。2021年1月由X公司通过通过土地一级市场公开竞价取得。成交价为1159.2万元（91.98万元/亩，楼面价919.78元/平方米）。2021年7月，办理该宗地不动产权证（（2021）X不动产权第0041297号），终止日期为2061年4月。因该宗地现状为堆土，未达到场平状态，实际未净地交付，加之市场行情下滑，企业无力开发。企业申请由政府收储。经综合评估，评估价格1147万元（较出让价降低11.8万元，降幅1.05%）。拟按1147万元确定收储价格。单价90.52万元/亩，楼面价格905元/平方米。已与抵押权人协商同意该宗地用于土地储备专项债发行。
四、项目总投资
本项目总投资2348.40万元，其中，收回收购土地费用2300.00万元、收储期债券利息46.20万元、债券发行费用2.20万元。项目投资估算表详见下表：
五、资金筹措
项目总投资2348.40万元，其中项目资本金148.40万元，计划发行专项债券2200.00万元。
六、项目收入
本项目收回收购土地16851.12㎡，即25.27亩。可出让经营性用地土地面积约25.27亩，土地出让计划拟定于运营期第1年（即2026年）完成12.60亩出让，运营期第4年（即2029年）完成12.67亩出让。根据XX市市本级近三年（2022—2024年）房地产用地出让情况总表，三年出让地块亩均单价238.72万元。本项目保守预估土地出让单价为145万元/亩。本项目预计产生可用于偿还项目本息的土地出让收入为3664.15万元。
七、项目成本
1.经营成本
项目经营成本包括人员工资及福利费和管理费用。人员工资及福利费包括基本工资、津贴补贴、奖金、绩效工资、其他社会保障缴费及其他工资福利支出等。项目在运营过程中，预计员工总人数为7人，管理人员2名，人均工资按5万元/年计算；普通员工5名，人均按4万元/年计算。结合目前经济增长水平，本项目工资及福利费考虑以每1年1%的增速增长。
管理费用包括管理人员经费、日常办公、后续设备管理费用以及销售人员费用等，本项目管理费用按运营期内人员工资及福利费的20%计取。
2.相关税费
按照中共中央办公厅国务院办公厅印发《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，涉及土地出让收入的项目，应按照《意见》中的比例对土地收入进行计提（一是按照当年土地出让收益用于农业农村的资金占比逐步达到50%以上计提，若计提数小于土地出让收入8%的。则按不低于土地出让收入8%计提：二是按照当年土地出让收入用于农业农村的资本占比逐步达到10%以上计提），本项目按照18%计提。
3.财务费用
本项目财务费用为项目运营期内产生的债券利息，项目拟发行5年期债券，利率按2.10%计算，按期支付利息，债券发行期最后一年偿还本金。
综上，经计算可知，本项目预测期总成本费用为927.18万元。测算结果详见下表
八、项目损益
综合上述专项收入、经营成本费用的估算，本项目在债券存续期内运营总收入预计为3664.15元，总成本预计927.18万元，累计净利润为2736.97万元，本项目净现金流量累计2736.97万元。地方政府专项债券到期本息2431.00万元，本项目的收益覆盖倍数为1.13倍。
九、案例分析总结
政府通过闲置土地回收方式，对区域低价进行调控，进一步优化土地利用结构，促进土地的节约集约利用，推动房地产市场的健康发展。
项目涉及地块长期闲置导致资源浪费，阻碍了经济技术开发区产城融合进程。通过专项债券收储，可快速破解土地闲置困局，释放建设用地潜力，为区域产业升级和城市功能优化提供核心载体，还能显著提升土地资源的内在价值，为地方经济发展注入新的活力。
文章来源：鼎策咨询
