土地增值税清算成本归集截止日期解析

（二）申报日型：以清算申报当日为截止日

实务影响：企业需在申报前完成所有成本支付及凭证收集，否则可能面临扣除项目金额缩减。

1.《安徽省税务局关于修改〈安徽省土地增值税清算管理办法〉的公告》(安徽省税务局公告2018年第21号)

　　第二十六条 纳税人办理清算时，应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

2.《海南省税务局关于修改<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程>的公告》(海南省税务局公告2023年第3号)

      第十七条 纳税人办理清算时，应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

3.《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号）

四、土地增值税清算扣除项目的确认：

（四）在土地增值税清算中，原则上以满足应进行清算的条件或者接到主管税务机关要求清算通知书之日起90天内，为提供合法有效凭证并据以计算扣除项目的截止时间。

（三）竣工验收型：以工程竣工验收日为截止日

实务影响：企业需在竣工验收前完成成本归集，竣工后的支出（如质保金）若未取得发票将无法扣除，税负压力较大。

1.《四川省土地增值税征管工作指引》(2023 年版)

第三十四条 纳税人办理清算手续时，以取得竣工验收(备案)手续的日期作为归集扣除项目金额的截止时间。竣工验收(备案)以住建部门盖章确认的时间为准，如竣工验收(备案)前已交付使用的， 以交付时间为准。

竣工验收(备案)前已实际发生并签订(取得)有效法律文书、且已支付全部或部分款项， 但尚未取得合法凭证的， 在清算审核结束前取得凭证且实际支付的支出， 准许在开发成本中扣除。

2.《济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知》

三、关于竣工验收后发生的支出扣除问题

项目竣工验收后发生的支出，在清算时不允许扣除。

（四）特殊处理型：允许延期或补充凭证

实务影响：企业可通过协商延长支付期限，但需与税务机关充分沟通，避免因审核进度导致扣除失败。

1.《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引[2012年修订版]的通知》（穗地税函[2012]198号）

七、关于土地增值税清算时，扣除项目金额支付的截止时间问题

符合187号文第二条清算条件的，原则上以满足应清算条件之日起或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内，为计算扣除项目金额支付的截止时间。

对于在上述期限内有关扣除项目仍未支付完毕的，房地产开发企业可向主管税务机关递交申请报告，经清算小组合议确定后可延长扣除项目金额支付的截止时间，但不得以此影响清算审核进度，清算审核结束前仍未支付的，不予扣除。

2.安徽省地方税务局关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告

（安徽省地方税务局公告2017年第6号）

第五十一条因下列原因，纳税人自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发现多缴税款的，可以向主管地税机关要求退还多缴的税款，主管地税机关应当自接到纳税人书面退还申请之日起30日内核查,对查实的事项应予以追溯调整，涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

（一）清算时应取得但未取得合法有效凭证，清算后取得的；

（二）清算时应实际支付但未实际支付的款项，清算后实际支付的；

（三）清算时应分摊但实际未能分摊的共同的成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的；

（四）其他合法合理原因。

3.广西自治区税务局在《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号)

 第四十条第(四)项第2点：“纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除。未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除”。

四、具体支出处理建议

竣工后发生的支出是否可以扣除，需核实是否属于项目开发必要成本，是否符合“实际发生+合法有效凭证+与项目直接相关+开发期内发生”要求，不同费用处理需根据其性质和关联性来判断：

竣工后支出能否扣除需综合以下因素：

税法规定：以实际发生、合法凭证及时间关联性为核心。

地方政策：重点关注竣工验收与清算截止日的界定差异。

支出性质：区分开发间接费用、维修费用、公共配套等类型。

证据充分性：保留合同、付款凭证、工程进度证明等关键材料。

企业需在合规性与税务优化间平衡，通过前置规划、动态调整和争议沟通降低风险。

文章来源:c税笔录