房地产开发企业全套的会计分录税务事项总结

房地产开发企业全套会计分录

收到股东投入资本：

借：银行存款/固定资产/无形资产等

贷：实收资本

资本公积—资本溢价（若有溢价）

支付筹建期开办费：

借：管理费用

贷：银行存款

2. 取得土地阶段

出让方式取得土地用于开发：

借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费
              应交税费—应交增值税（进项税额）（若取得可抵扣的增值税专用发票等合规凭证 ）

贷：银行存款

 转让方式取得土地用于开发：

借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费

借：应交税费—应交增值税（进项税额）（若取得可抵扣的增值税专用发票等合规凭证 ）

贷：银行存款/应付账款等

3. 开发建设阶段

发生土地征用及拆迁补偿费：

借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费

贷：银行存款/应付职工薪酬等

发生前期工程费：

借：开发成本—成本对象—前期工程费

       应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）

贷：银行存款/应付职工薪酬等

发生建筑安装工程费：

借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费

      应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）

贷：银行存款/库存商品/应付职工薪酬等

发生基础设施建设费：

借：开发成本—成本对象—基础设施建设费

      应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）

贷：银行存款/库存商品/应付职工薪酬等

发生公共配套设施费：

借：开发成本—成本对象—公共配套设施费

      应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）

贷：银行存款等

 发生开发间接费：

借：开发成本—成本对象—开发间接费

       应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）

贷：银行存款/应付职工薪酬等

预提出包工程、公共配套设施建造费用等：

借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费

      开发成本—成本对象—公共配套设施费

贷：预提费用

发生借款费用（符合资本化条件的）：

 借：开发成本—借款费用

贷：银行存款

行政管理部门发生费用：

借：管理费用

贷：银行存款/应付职工薪酬等

4. 完工阶段

结转开发成本：

借：开发产品—[具体项目]

贷：开发成本—[具体项目]

完工后发生借款费用（费用化的）：

借：财务费用

贷：银行存款

5. 销售阶段

收到预售款：

一般计税方法：

借：银行存款

贷：预收账款

借：应交税费—预交增值税

贷：银行存款

简易计税方法：

借：银行存款

贷：预收账款

借：应交税费—简易计税

贷：银行存款

商品房纳税义务发生（一般计税）：

 收款时：

借：银行存款/应收账款/预收账款

贷：主营业务收入

       应交税费—应交增值税（销项税额）

差额纳税（可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款）：

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）

贷：主营业务成本

结转销售成本：

借：主营业务成本

贷：开发产品

 商品房纳税义务发生（简易计税）：

收款时：

 借：银行存款/应收账款/预收账款

贷：主营业务收入

       应交税费—简易计税

结转销售成本：

借：主营业务成本

贷：开发产品

收到保证金：

 借：银行存款

贷：其他应付款

收到价外收入（如违约金、手续费等，一般计税）：

借：其他应付款/银行存款等

贷：营业外收入—违约金

       其他业务收入—手续费收入

       应交税费—应交增值税（销项税额）

收到价外收入（如违约金、手续费等，简易计税）：

借：其他应付款/银行存款等

贷：营业外收入—违约金

      其他业务收入—手续费收入
              应交税费—简易计税

商品房自用：

借：固定资产

贷：开发产品

土地使用权对外投资（一般计税）：

借：长期股权投资

贷：无形资产—土地使用权

应交税费—应交增值税（销项税额）

营业外收入（差额，若有 ）

土地使用权对外投资（简易计税）：

借：长期股权投资

贷：无形资产—土地使用权

       应交税费—简易计税

营业外收入（差额，若有 ）

商品房出租（一般计税）：

转为出租时：

借：投资性房地产

贷：开发产品

收取租金时：

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费—应交增值税（销项税额）

商品房出租（简易计税）：

转为出租时：

借：投资性房地产

贷：开发产品

收取租金时：

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费—简易计税

6. 增值税申报缴纳

一般计税方法下申报缴纳增值税：

计算应纳税额：应纳税额 = 当期销项税额 - 当期进项税额 - 已预缴增值税

 借：应交税费—未交增值税

贷：银行存款 （实际缴纳金额）

简易计税方法下申报缴纳增值税：

计算应纳税额：应纳税额 = 简易计税销售额×征收率 - 已预缴增值税（简易计税预缴部分 ）

借：应交税费—简易计税

贷：银行存款 （实际缴纳金额）

模拟案例

一、企业设立与筹备

案例：A房企成立，注册资本5000万元，股东以货币出资6000万元（含溢价1000万元），支付筹建费10万元。

1. 收到投资：

借：银行存款   6000  

贷：实收资本   5000  

      资本公积—资本溢价  1000  

2. 支付筹建费：

借：管理费用—开办费   10  

贷：银行存款       10  

二、取得土地阶段（一般计税）

案例：以出让方式取得土地，支付价款及契税合计3270万元（含土地价款3000万元，取得省级财政票据），用于开发“XX小区”项目。

3. 确认土地成本：

借：开发成本—XX小区—土地征用及拆迁补偿费  3270  

贷：银行存款       3270  

注：土地价款后续销售时通过“销项税额抵减”处理，不直接抵扣进项税。

三、开发建设阶段（一般计税）

4.土地开发产品（三通一平）

案例：开发土地发生前期工程费109万元（设计费，取得专票，税额9万元）。

土地开发成本： 

借：开发成本—土地开发—XX地块—前期工程费  100  

      应交税费—应交增值税（进项税额）   9  

贷：银行存款       109  

土地开发完成后，转入“开发产品—土地”或直接计入房屋开发成本。

5.房屋开发产品（住宅）

案例：支付建筑工程款5450万元（取得专票，税额450万元），计提项目管理费50万元。

 建筑安装工程费：

借：开发成本—房屋开发—XX住宅—建安工程费  5000  

      应交税费—应交增值税（进项税额）   450  

贷：银行存款       5450  

6.开发间接费：

借：开发成本—房屋开发—XX住宅—开发间接费  50  

贷：应付职工薪酬       50  

代建开发产品（代建办公楼）

案例：受托代建办公楼，预收代建款2180万元（含税），发生成本1500万元（含进项税135万元）。

7. 预收代建款：

借：银行存款       2180  

贷：预收账款—代建工程款  2180  

 8. 发生代建成本：

借：开发成本—代建开发—办公楼—成本  1365  

      应交税费—应交增值税（进项税额）   135  

贷：银行存款/应付账款   1500  

代建完成后结转“开发产品—代建工程”。

四、完工结转阶段

9.结转开发产品

案例：“XX小区”住宅完工，总成本8000万元（含土地3270万元、建安等4730万元）。

结转房屋开发产品：

借：开发产品—房屋—XX住宅   8000  

贷：开发成本—房屋开发—XX住宅  8000  

10.结转土地开发产品（若土地单独完工）：

借：开发产品—土地—XX地块   100  

贷：开发成本—土地开发—XX地块  100  

11.分期收款开发产品

案例：将10套住宅转为分期收款销售，成本500万元，合同总价654万元（含税，分3年收款）。

转入分期收款开发产品：

借：开发产品—分期收款—XX住宅  500   贷：开发产品—房屋—XX住宅    500   

12. 首次收款218万元（含税）：

借：银行存款       218   贷：主营业务收入     200   应交税费—应交增值税（销项税额） 18   

借：主营业务成本     166.67（500÷3）   贷：开发产品—分期收款—XX住宅  166.67   

五、销售与出租阶段（一般计税）

预售房屋（住宅）

案例：预收房款1090万元（含税，预征率3%）。

13. 预收账款：

借：银行存款       1090   

贷：预收账款—XX住宅  1090   

14. 预缴增值税：

预缴额=1090÷(1+9%)×3%=30万元   借：应交税费—预交增值税   30   贷：银行存款       30   

现房销售（纳税义务发生）

案例：交付房屋确认收入5450万元（含税），对应土地价款可扣除1000万元，成本4000万元。

15. 确认收入：

不含税收入=5450÷1.09=5000万元，销项税=450万元   

借：银行存款/预收账款  5450   

贷：主营业务收入     5000   

      应交税费—应交增值税（销项税额） 450   

16. 土地价款抵减销项税：

抵减额=1000÷1.09×9%≈82.57万元   

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减） 82.57   

贷：主营业务成本       82.57   

17. 结转成本：

借：主营业务成本     4000   

贷：开发产品—房屋—XX住宅  4000   

周转房核算（临时安置用房）

案例：将闲置住宅转为周转房，成本300万元，发生修缮费21.8万元（含税，取得专票）。

18. 转入周转房：

 借：周转房—在用周转房   300  

 贷：开发产品—房屋—XX住宅  300   

19. 修缮费（可抵扣进项税1.8万元）：

借：周转房—周转房摊销   20  

借： 应交税费—应交增值税（进项税额） 1.8   贷：银行存款       21.8   

20. 按月摊销（假设预计使用5年，月摊销5万元）：

借：开发成本—拆迁补偿费   5   

贷：周转房—周转房摊销   5   

六、增值税申报与缴纳

案例：当期销项税额450万元，进项税额460.8万元（含开发阶段累计进项），已预缴增值税30万元。

21. 一般计税申报：

   应纳税额=450-460.8-30=-40.8万元（留抵，无需缴纳）   

若销项＞进项+预缴，差额补缴：

借：应交税费—未交增值税   

贷：银行存款   

22. 简易计税项目申报（如老项目，预收款525万元，征收率5%）：

   预缴额=525÷1.05×3%=15万元，应纳税额=525÷1.05×5%-15=10万元  

 借：应交税费—简易计税   10  

 贷：银行存款       10   

关键科目说明

1. 开发产品分类：

土地开发产品：用于出售或继续开发的土地，完工后转入“开发产品—土地”。

  房屋开发产品：商品房、保障房等，完工后转入“开发产品—房屋”。

 代建开发产品：受托代建工程，完工后转入“开发产品—代建工程”。

 分期收款开发产品：按合同分期确认收入，成本按比例结转。

 周转房：用于安置拆迁户，通过“周转房—在用/摊销”核算，摊销计入开发成本。

2. 增值税处理要点：

 一般计税：销项税=收入÷1.09×9%，土地价款可差额扣除（销项税额抵减）。

 简易计税：应纳税额=收入÷1.05×5%，不得抵扣进项税。

文章来源：阳歌财税微信