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房地产公司开发棚户区改造项目有哪些税费优惠政策

2020-04-09分类:财税小白必看
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问:我公司通过招拍挂取得棚户区改造项目土地,所开发的房屋除交由政府用于安置拆迁户住房外,由公司对外销售。请问,

1.如何确认土地使用税纳税义务发生时间?

2.房地产公司开发棚户区改造项目有哪些税费优惠政策?

3.交付的安置住房是否缴纳增值税?

4.个人安置的住房有哪些优惠政策?

答:一、土地使用税纳税义务发生时间。以“招拍挂”方式出让国有土地使用权,受让方土地使用税纳税义务发生时间上,根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定,以出让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

二、房地产开发商相关优惠政策。根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)规定,对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的,依据政府部门出具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议),按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

举例:某开发商取得土地使用面积100000平方米,建筑面积150000平方米,其中安置住房50000平方米,城镇土地使用税年税额标准6元/平方米;取得土地使用权时合同价款8000万元,与建筑商签订协议30000万元。计算该开发商应征免城镇土地使用税、印花税各多少元。

应缴纳城镇土地使用税=100000×(150000-50000)÷150000×6=400000(元)。

应免征城镇土地使用税=100000×(150000-100000)÷150000×6=200000(元)。

应缴纳印花税=80000000×(150000-50000)÷150000×0.5‰+300000000×(150000-50000)÷150000×0.3‰=266666.66+600000=866666.66(元)。

应免征印花税=80000000×(150000-100000)÷150000×0.5‰+300000000×(150000-100000)÷150000×0.3‰=13333.33+300000=43333.33(元)。

另据《财政部关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》(财综〔2015〕57号)规定:对城市棚户区改造项目,按照财政部规定免收防空地下室易地建设费、白蚁防治费、城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、教育费附加、地方教育附加、城镇公用事业附加等各项行政事业性收费和政府性基金。同时,按规定免收省级出台的各项行政事业性收费。

三、房地产开发公司交付安置房相关优惠政策。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房,应当按照实际收取的价款计算缴纳销售不动产增值税。配套建造安置住房是否预征土地增值税,遵照当地税务部门的规定,因为安置房政府确认了房价,即属于限价房,有的地方规定暂不预征土地增值税,待其项目符合清算条件时按规定进行清算。

四、个人有关优惠政策。财税〔2013〕101号规定:个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房,或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房,按有关规定减免契税。《中华人民共和国契税暂行条例》第十五条规定:土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,是否减征或者免征契税,由省、自治区、直辖市人民政府确定。为统一口径,《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)规定:市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。在适用税率上,个人首次购买90平方米以下改造安置住房,按1%的税率计征契税;购买超过90平方米,但符合普通住房标准的改造安置住房,按法定税率减半计征契税。

举例:A房地产公司拆迁中,B个人房屋被征收,获取货币补偿100万元,再次购房,购房价款90万元,则新购房免契税。购房价格120万元,则(120-100)即20万元作为征收契税的计税依据。B获取房屋补偿,不支付差价,则不征收契税,支付20万元差价,则征收契税。

另外,根据财税〔2013〕101号的规定,个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。


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