土地增值税清算中土地成本分摊方法及适用范围

土地增值税是房地产开发企业中税负比较中的一个税种，随着近些年地价不断攀升，土地成本在房地产开发项目成本中占比越来越大，土地成本在各个业态之间如何分摊也极大的影响了土地增值税的计算缴纳。今天和大家分析土地成本主要分摊方法和每种方法适用的范围。

一、土地成本分摊参考的税法文件

1.国家层面税法文件

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中的第九条“纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目:金额的确定,可按转让土地使用

权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。”

2.地方层面税法文件

《国家税务总局陕西省税务局关于土地增值税若干问题的公告(征求意见稿)》

六、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象，采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。

(一)于多个房地产开发项目(包括分期项目)共同的土地成本,应按清算单位的占地面积占多个房地产开发项目总占地面积的比例计算分摊;属于多个房地产开发项目共同的其他成本费用，可按清算单位的建筑面积占多个房地产开发项目总建筑面积的比例计算分摊。

(二)属于同一清算单位的共同成本费用,一般情况下应按不同类型房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊,但下列情形除外:

1.不同类型房地产分别占用不同地块,且依据相关部门批准的规划设计图纸可准确划分的,其土地成本可按占地面积的比例计算分摊。

二、土地成本常见的分摊方法

根据以上税法文件，土地成本常见分摊方法包括占地面积法和建筑面积法。

占地面积法就是各个可售成本对象的基座面积占总可售占地面积的比例进行分配。

建筑面积法就是指各个可售成本对象可售面积占开发总可售面积比例进行分配。

三、土地成本两种分摊方法适用范围

1.企业开发业态比较单一，比如业态为底商和住宅，这种情况下，企业只能选择建筑面积法分摊土地成本。

2.企业取得地块比较大，比如建立单独的住宅楼栋、商业楼栋、花园洋房，并作为同一个清算单位，按照陕西省征求意见稿，首选按照建筑面积法分摊，一般情况下，花园洋房售价高，但是建筑面积比较小，分摊土地成本自然就比较少，那么增值额就高，自然就要多缴纳土地增值税，因此企业应选择占地面积法分摊，花园洋房分摊土地成本就多一些，降低增值额，减少土地增值税的缴纳。

3.还有一种情况，企业开发的业态包括住宅加底商、花园洋房、单独商业，企业应将占地面积法和建筑面积法结合分摊土地成本，首先将不同类型房地产住宅加底商、花园洋房、单独商业，按这三类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊各类型土地成本;然后将分摊的住宅加底商的土地成本再按照建筑面积法分摊至住宅和底商，最终计算出住宅、花园洋房、商业各个类型的土地成本，这样的话比全部按照建筑面积法分摊土地成本缴纳的土地增值税少。

根据以上分析，土地成本在总价一定的条件下，只需要调整分摊方法即可达到节税目的，因此大家一定要重视在土地增值税清算中成本的分摊方法，做好项目测算工作。

文章来源：中道财税    作者：刘阳阳