实务案例20231116

各地怎么判定转让价格明显偏低且有正当理由?

2024-05-24分类:土地增值税清算
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根据《土地增值税暂行条例》第九条第(三)项的规定,“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格(非计税价格,而是含税价格,因含税价格无需区分含税5%还是9%),又无正当理由的”,按照房地产评估价格(含税,换算为不含税为计税价格)计算征收。

如何计算?财税〔2016〕43号:六、在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

即:评估价格/(1+5%或9%)=税务机关核定的计税价格

根据上述政策规定,纳税人转让房地产的成交价格即使明显偏低(譬如低于30%了),但如果有正当理由且可以提供凭据,也可以视为正常价格,例如法院判定或裁定、公开拍卖、政府有关部门确定等情形。

所以不要看到价格低于正常商品房均价就一定要调整,第一步看是否低于30%,不低于就算了,低于再看是否有正当理由,没有正当理由听税局的,有正当理由譬如说拆迁房有协议价格。   

各地视为有正当理由的具体情形列举如下:

1.海南省规定

《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(国家税务总局海南省税务局公告2023年第2号

第六条纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的,可认定为房地产销售价格明显偏低。(如果不低于30%显然无需提交相应证明,但是税局清算审核往往忽视这一点)

第七条符合下列条件之一的房地产销售价格明显偏低,视为有正当理由:

(一)人民法院判决或裁定的转让价格;

(二)政府有关部门确定的转让价格;

(三)经主管税务机关认定的其他情形。

第八条纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的,以及视同销售的房地产,其收入按下列顺序确定:

(一)按纳税人在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均销售价格确定;

(二)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2.内蒙古规定

《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》(内蒙古自治区税务局公告2023年第7号)

第二十五条 纳税人申报房地产的转让价格明显不合理,或不到交易时交易地同类房地产市场交易价百分之七十的,主管税务机关应要求纳税人提供书面说明,纳税人拒不提供或无正当理由的,主管税务机关按本办法第二十四条第二款确定转让价格。对以下情形的房地产转让价格即使偏低,可视为有正当理由:

(一)法院判决或裁定的转让价格;

(二)政府相关部门确定的转让价格;

(三)主管税务机关认可的其他合理情形的转让价格。

3.山东省规定

《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》(山东省税务局公告2022年第10号)

第二十七条 房地产开发企业申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的,主管税务机关应当要求其提供书面说明及相关证明材料,参照本办法第二十六条规定确定计税价格。

对房地产销售价格明显偏低的以下情形,可视为有正当理由:

(一)法院判决或裁定的转让价格;

(二)采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售,能提供相关主管部门证明资料的;

(三)主管税务机关认定的其他合理情形。

4.安徽省规定

《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第三十四条第(三)项规定,转让房地产的成交价格明显偏低但有正当理由的,其正当理由包括但不限于以下情形:

 (1)采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品;

(2)法院判决或裁定价格的开发产品;

(3)以公开拍卖方式转让的开发产品。

5.广西壮族自治区规定

《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第三十三条规定,纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的,主管税务机关应要求纳税人提供书面说明,对房地产转让价格明显偏低的以下情形,可视为有正当理由:

(1)法院判定或裁定的转让价格。

(2)以公开拍卖方式转让房地产的价格。

(3)政府物价部门确定的转让价格。

(4)有相关资料证明转让价格符合独立交易原则,买卖双方不存在关联关系。

(5)主管税务机关认可的其他合理情形。

6.重庆市规定

《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号)第四条第(一)项规定,符合以下情形的房地产转让收人即使偏低,视为有正当理由:

(1)法院判决或裁定转让;

(2)公开竞价拍卖转让;

(3)按物价部门确定的价格转让;

(4)拆迁安置售房;

(5)个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务人;

(6)经税务机关认定的其他合理情形。

公告规定了房地产转让收入偏低,但属于正当理由的情形。“法院判决或裁定转让、公开竞价拍卖转让、按物价部门确定的价格转让、拆迁安置售房”,属于特定的市场供求关系下转让,转让价格能够反映特殊条件下房地产的公允价值。“个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务人”系家庭成员、直系亲属之间的转让,也应属于价格偏低的正当理由。

此外,转让给关联方、股东和管理人员,或者朋友之间转让等其他因素一般不得认定为正当理由。

7.江苏省规定

《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规〔2012)1号)第三条第(三)项规定,对以下情形的房地产转让价格,即使明显偏低,可视为有正当理由:

(1)法院判定或裁定的转让价格;

(2)以公开拍卖方式转让房地产的价格;

(3)政府物价部门确定的转让价格;

(4)经主管税务机关认定的其他合理情形。

文章来源:税中望月

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