执行中以土地使用权抵债的税务问题

根据税法规定，出让土地方应承担增值税及附加税（城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加）、土地增值税、企业所得税、土地使用税/耕地占用税、印花税等；受让土地方应承担契税、印花税。

法院在法拍公告中公示了税费承担问题。主要内容为：“基于本次拍卖交易产权过户形成的一切税、费，由原产权人、买受人依照税法等相关法律法规和政策的规定，各自负担相应的部分。原产权人应承担的相关税费由买受人在办理过户中先行缴纳垫付，买受人应于收到本院裁定书之日起15个工作日内办理完毕过户手续，并凭相关票据原件至本院申请垫付税费结算。逾期不缴或因拍卖标的不能办理产权变更登记等原因无法缴纳税费的，不予办理。”

而法院向A公司发送的以物抵债裁定书中指出，“A公司同意以1400万元的二拍起拍价（流拍价）抵债，并按比例先行垫付各类执行费、辅拍费。”但是法院并未明确该以物抵债行为，A公司是否可适用拍卖公告中的税费承担的规定，致使在土地使用权转让中缴税主体上存在争议。

因A公司饱受多年诉讼之苦，且公司在人力等方面耗费巨大，也想尽快将该土地的使用权登记于己方名下，挽回部分损失；B公司当前又无力承担缴税义务，A公司考量后先行垫付了本应由B公司缴纳的各项税款。故A公司先行承担了本次土地使用权转让过程中的所有税费，包括增值税及附加税、土地增值税、契税和双份印花税。税费缴纳虽有争议，但个人认为，A公司仍有权起诉要求B公司返还其垫付的本应由B公司缴纳的税款。

本案例中涉及多个金额，其中最主要的就是土地使用权的评估价格和最终的抵债价格（二拍起拍价/流拍价）。

根据现行《土地增值税暂行条例（2011修订版）》第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

可见，适用评估价作为计税基数是带有一定惩罚性质的。涉案项目均不存在上述情况，经与税局沟通，最终确认以抵债价格为基数计算缴纳相关税费。以抵债价格缴纳税款，对受让方来讲，也是最公平合理的。

根据现行《土地增值税暂行条例（2011修订版）》第二条：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”

土地增值税是土地转让过程中主要的税种，税款征收方式有两种，一种为查账征收，一种为核定征收。

关于查账征收，根据《土地增值税暂行条例（2011修订版）》第三条、第四条：“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。”

关于核定征收，根据国税发（2009）91号文《土地增值税清算管理规程》第三十四条：“在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。  

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”

    可见，核定征收实质上也带有税收的惩罚性质。本项目符合查账征收方式计算缴纳土地增值税的条件，通过与核定征收计算比较，通过查账征收方式计算缴纳土地增值税比核定征收计算缴纳少交近百万的土地增值税。