案例解析拆迁补偿费的土地增值税和增值税处理

在房地产开发业务中，"拆一还一"回迁安置是常见的业务模式。然而，其实物补偿形式的税务处理，尤其是土地增值税和增值税的处理差异，常成为企业涉税难题。本文通过具体案例，结合税收政策，深入解析拆迁补偿费在不同税种中的处理要点。

案例背景

某房地产开发企业发生如下回迁安置业务：

1.拆除旧房20平方米；按"拆一还一1·2"比例（每被拆除1平方米的旧房建筑面积，可以获得1.2平方米的新房建筑面积作为补偿）补偿回迁房24平方米；

2.被拆迁人以8000元/平方米的政府指导价，优惠购买超面积36平方米。

3.同期同类房产市场售价为20000元/平方米，企业收取超面积房款：36×8000=28.8万元。以上均为不含税价。

一、土地增值税处理

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条第一项规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

1.确认视同销售收入

安置用房总面积60平方米，按市场价确认视同销售收入：

60×20000=120万元

2.确认拆迁补偿费

将视同销售收入总额确认为拆迁补偿费，同时抵减回迁户支付的补差价款：120-28.8=91.2万元

注意：安置用房必须作为整体处理，不得分割为"补偿部分"和"销售部分"，91.2万元体现了企业为获取土地使用权付出的真实代价。

二、增值税处理

回迁安置，以安置房换取被拆迁房屋的土地，是有偿转让转让不动产，因此增值税上做销售处理（而不是视同销售）。

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）第一条第三项第10目规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。因此可分两种情形：

（一）选择简易计税，拆迁补偿费不得差额扣除，征收率为5%。

（24×20000+36×8000）×5%=3.84万元。

（二）一般计税

1.拆一还1.2部分

根据《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

实物补偿能否作为拆迁补偿费用计入土地成本差额扣除？

《民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》均明确实物补偿与货币补偿具有同等法律效力；若仅货币补偿可扣除而实物不可扣除，违反了税收中性原则，将导致税负不公；此外，虽然增值税对此未明确规定，但土地增值税和企业所得税均已明确实物补偿可计入成本。

据此，拆一还一部分，按公允价值确认收入的同时，差额扣除拆迁补偿费用。

2.超面积优惠购买部分

虽然价格明显低于一般同类商品房价格，但是由于拆迁补偿活动涉及公共利益和被征收房屋所有权人的合法权益等原因，不属于价格明显偏低且不具有合理商业目的行为，无须纳税调整。

（24×20000-24×20000+36×8000）×9%=2.59万元。

三、结语

回迁安置业务的税务处理必须严格遵循各税种的政策规定。土地增值税采用"整体倒算法"确认拆迁补偿成本，将安置用房总面积视为一个完整的、不可分割的补偿包，不是正向直接计算企业付出了多少现金，而是通过一个“反向推算”的公式得出,计算公式：拆迁补偿费 = 安置房整体市场价值 - 被拆迁人支付的补差价款。增值税区分简易计税和一般计税，简易计税应全额确认收入，一般计税可以差额扣除拆迁补偿费用。

文章来源：小颖言税