房地产开发企业一般计税项目土地增值税收入如何计算

房地产开发企业一般计税项目确认土地增值税收入，主要依据以下政策：

一是《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），第三条规定，“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

二是《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号），第一条规定，“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。”

最后是《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条，“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋11%）。”

上述政策明确房地产土地增值税应税收入离不开计算增值税的销售额和销项税额，其中销项税额在《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十二条规定，“销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：销项税额＝销售额×税率。”，所以综合以上计算过程如下：

土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额=全部价款和价外费用-增值税销售额×适用税率=全部价款和价外费用-[(全部价款和价外费用-允许扣除的土地成本)÷（1+适用税率）×适用税率]=(全部价款和价外费用+允许扣除的土地成本×适用税率)÷（1+适用税率）

举例说明：

甲房地产开发公司开发某项目，采用一般计税方法，共计发生符合可扣除规定的土地价款9810万元。2020年4季度全部售完，取得含税收入36000万元。

土地增值税应税收入额=（36000+9810×9%）÷（1＋9%）＝33837.52（万元）

按照定义计算如下：

增值税销项税额=（36000-9810）÷（1+9%）×9%=2162.47（万元）

土地增值税销售额=36000-2162.47=33837.52（万元）

二者最终计算的结果相同。需要注意的是，为保证土地增值税收入与成本匹配，需要进行土地成本的价税分离及抵减销项税额的确认，会计分录如下：

1、土地成本价税分离：

借：应交税费-应交增值税（进项税额）810

贷：开发成本-土地成本   810

2、抵减销项税额确认：

借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）810

贷：应交税费-应交增值税（进项税额转出）810

文章来源：春风税吧