土地增值税成本分摊方法之“建筑面积法”

财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知（财法字[1995]6号） 第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

在土地增值税清算中，建筑面积法是成本分摊的核心方法之一，用于将开发项目的共同成本按不同业态或分期项目的建筑面积比例进行分配。其核心逻辑是“谁占用面积多，谁承担成本多”。

一、适用范围

1. 土地增值税清算单位内

同一清算单位中普通住宅、非普通住宅、其他（商业、车位）等不同业态的共同成本分摊。

例外：土地成本一般优先用占地面积法（特殊情况下经税务机关同意可用建筑面积法）。 

2. 分期开发项目

分期开发的项目间共同成本按各期可售建筑面积占比分摊。

二、计算公式

1. 基础公式 

某业态分摊成本=该业态可售建筑面积/清算单位总可售建筑面积×待分摊总成本 

2. 分期项目分摊

步骤1：分摊至各分期

分期A分摊成本=分期A可售建筑面积/项目总可售建筑面积×共同成本 

步骤2：分期内部分摊至各业态

分期A中住宅分摊成本=住宅可售建筑面积/分期A总可售建筑面积×分期A分摊成本

三、关键操作要点 

1. 可售建筑面积的认定

包含：可办理产权证的住宅、商业、车位面积（以实测报告为准）。 

不包含：人防车位、物业用房等不可售面积；无偿移交政府的学校、幼儿园等配套面积（需提供移交证明）。

文章来源：税习录