企业收到房产抵工程款如何财税处理？

一、房产抵工程款业务实质：双重交易的法律界定

以房抵工程款的本质是债务重组与不动产销售的复合交易；

1、法律层面：债务人将合同权利义务转让给第三人，需经债权人同意。实务中需签订三方协议明确债权债务转移。

2、税务层面：开发商视同销售不动产，建筑企业视同取得不动产并可能再次转让，形成双重纳税义务。

二、会计处理：四步完成账务处理闭环

根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》，建筑企业需按以下步骤处理：

1、抵债协议签订时

借：应收账款——开发商 3000万元  

贷：工程结算收入 3000万元  （同时确认增值税销项税额270万元，按9%税率计算）

2、取得房产时

借：固定资产——商品房 3000万元 

贷：应收账款——开发商 3000万元  （若存在差价需调整"营业外收入"或"资产处置损益"）

3、房产转抵供应商时

借：应付账款——材料商 1000万元  

贷：固定资产——商品房 1000万元  （需按公允价值确认处置收益，假设评估价1050万元）  

借：固定资产处置损益 50万元  

贷：应交税费——增值税 47.73万元  （按5%简易计税计算：（1050-1000）/1.05*5%）

4、自用房产折旧

借：管理费用——折旧费 36万元  

贷：累计折旧 36万元  （按20年折旧期，年折旧率5%）

关键点：需取得开发商开具的增值税专用发票（税率9%或5%），否则进项税额不得抵扣。

三、税务处理：五大税种合规要点

1、增值税：甲乙双方双重纳税义务

A开发商：按房产公允价值缴纳增值税，预缴时按3%预征率计算。

B建筑企业：1）自用：无需缴纳增值税 2）转售：按"销售不动产"缴纳5%增值税（简易计税）或9%增值税（一般计税）

2、企业所得税：视同销售调整

A开发商：按公允价值确认收入，同时确认工程成本。

B建筑企业： 1）取得房产时按公允价值入账 2）转售时确认处置收益

3、土地增值税：核定征收风险

A开发商：需按视同销售价格计算增值额。

B建筑企业：转售房产时需缴纳土地增值税，核定征收率通常为5%-8%。

4、契税：购房方义务

A建筑企业：作为房产受让方，需按3%-5%税率缴纳契税。A建筑企业转售时：由最终购房者缴纳契税。

5、印花税：双向缴纳义务

B开发商与A建筑企业：按"产权转移书据"缴纳0.05%印花税。

A建筑企业与C供应商：再次转让时需重复缴纳。

文章来源：壹咖财说