烟台中院：开发商能否转让其开发的人防地下室与土地增值税清算扣除情况和《人民防空工程平时使用证》的取得无必然关系

主要裁判理由：《人民防空工程平时使用证》的取得系属于行政管理性规范，有无取得该使用证不能否认投资者对人防工程的平时使用权及收益权。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。” 开发公司实际负担了案涉人防地下室的建设成本，且在销售房屋时未与业主约定地下车位的归属，其作为投资者依法享有案涉人防车位的使用、管理和收益的权利。买受人支付的购房款对应的为自有房屋及共有分摊建筑，签订的商品房买卖合同中约定的销售价格并未约定分摊计入了防空工程的建设成本，一审法院无法直接认定该人防工程建设成本由购买该小区住宅的业主所分担。人防车位的使用权和收益权属于投资者，业主出资购买房屋不能视为对人防工程的投资，业主并不当然享有收益和使用权。开发商实际负担了案涉人防地下室的建设成本，且在销售房屋时未与业主约定地下车位的归属，其作为投资者依法享有案涉人防车位的使用、管理和收益的权利。

上诉人（原审原告）：甲。

上诉人（原审原告）：乙。

被上诉人（原审被告）：丙。

上诉人甲、乙因与被上诉人丙合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2025）鲁0687民初3580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

甲、乙上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除甲、乙与丙签订的《某地下车位（使用权）转让协议》；3.改判丙向甲、乙返还车位转让费25000元；4.一、二审诉讼费用由丙承担。事实与理由：一、一审判决认定某置业有限公司是案涉人防车位的投资主体是错误的。首先，《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”、《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》中明确要求“城市及城市规划区内的新建民用建筑，必须依法同步建设防空地下室”、《人民防空工程建设管理规定》第四十五条“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建防空地下室”、《城市居住区规划设计规范》规定“人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。”以上法律法规明确规定了开发商在民用建筑规划建设过程中，人防工程必须作为民用建筑配套设施同步建设并要求将使用部分的面积纳入配套公建面积之中。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）明确规定小区建设中，停车场/库（人防工程）等属于小区公共配套设施，分摊计入房价，且列入房地产项目开发成本并在清算中予以扣除。以上法律法规明确规定了开发商在民用建筑规划建设过程中，人防工程必须作为民用建筑配套设施同步建设并要求将使用部分的面积纳入配套公建面积之中。《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定：“商品住宅价格由下列项目构成：……4.住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套（人防工程）公共建筑的建设费。”住宅小区的配套（人防工程）建设项目，投资摊入售房建设成本的，其产权属于小区业主共有。其次，基于上述法律法规规定，城市新建民用建筑应修建的地下人防工程，开发商随着房屋的出售，其修建的成本和利润也随之收回了。如建设的小区房屋出售后再将地下人防工程的使用权归开发商所有，开发商将其改建成车库、车位再次出租或出售给业主，实际上地下人防工程这一部分经过了两次出售，明显没有法律依据。退一步讲，《山东省实施〈人民防空法〉办法》第16条第1款规定：“城市新建民用建筑，建设单位应当按照国家规定修建防空地下室；不宜修建的，必须报人民防空主管部门批准，并按规定缴纳易地建设费，由人民防空主管部门组织易地建设”，如果开发商在住宅小区里不修建地下人防工程的，可以通过缴纳易地建设费来免除修建地下人防工程的义务，易地建设费是交给人防管理部门的，由人防管理部门在别处集中修建防空设施。如果人防管理部门在别处建造了一处人防工程，难道开发商会向人防管理部门主张因为其出钱了也应该对该人防工程拥有权属？显然将出售后的小区人防工程的投资主体仍认定为开发商，使用权归开发商所有，缺乏事实和法律依据。最后，《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条规定，“建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”，案涉人防工程及人防车位是基于小区房屋的基本结构形成的，应当属于案涉小区共有部分。《中华人民共和国民法典》第七十条规定：“业主对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利”，案涉地下人防工程作为小区的配套公建，其建设成本已经纳入到住宅销售价格之中，地下人防工程的使用权、收益权依法应当归实际投资人的小区全体业主所有，业主有权依法行使对人防工程的管理、使用及收益权利。综上，一审判决仅依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，在开发商没有提供《单独成本审计报告》、《物价局成本认定报告》、《土地增值税清算报告》等证据，证明其单独承担了人防工程的建设成本的情况下，认定买房者没有分摊人防工程的建设成本，案涉人防工程的建设成本由开发商某置业有限公司承担，某置业有限公司是案涉人防工程的投资主体是错误的。在某置业有限公司销售价格远远高于房屋开发成本价格的情况下，在小区房屋销售后，人防工程的投资主体资格已经转移给了小区业主，小区业主才是人防工程的最终投资者，丙及某置业有限公司无权使用和转让人防工程车位，获取收益。

二、一审判决认定丙有权转让案涉车位的使用权获取收益是错误的。首先，丙并不是案涉人防工程的所有权和使用权的主体，其无权与甲、乙签订《某地下车位（使用权）转让协议》，收取甲、乙的车位转让费，签订车位转让合同主体不适格。在丙不能提供某置业有限公司建设案涉小区人防工程的《单独成本审计报告》、《物价局成本认定报告》、《土地增值税清算报告》等证据，证明某置业有限公司对人防工程进行了单独成本核算，单独进行税收清算的情况下，且某置业有限公司销售房屋价格远远高于房屋开发成本价格的情况下，应当依法认定人防工程的建设成本计入了案涉小区建设成本之中。在小区房屋销售后，人防工程的投资主体已经转移给了小区业主，小区业主才是人防工程的最终投资者。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，案涉小区的人防车位使用权和收益权应当属于小区业主，丙和某置业有限公司无权处分，丙无权与甲、乙签订人防车位转让合同，主体不适格。《山东省人民防空国有战备固定资产管理暂行办法》第3条规定：“人防国有战备固定资产的范围包括：……按照法律法规和规定结合民用建筑修建的防空地下室”，因此，某置业有限公司不是案涉防空地下室停车位的所有权人，不能对外出售。使用权是基于所有权派生出来的用益物权，同样不能进行出售，更不能委托丙出售，本案诉争的车位应当归小区购房业主共同享有使用权，由全体业主（业主委员会）进行使用和维护，丙出售车位使用权的行为属于无权处分，丙与甲、乙签订《某地下车位（使用权）转让协议》应当依法解除。

三、一审审理过程中存在严重的程序违法行为，应当依法重审。1.一审判决认定案件事实的证据，如丙提供的《人防地下车位使用权转让委托合同》、《商品房买卖合同》没有经过开庭质证就作为认定案件事实的依据，客观上剥夺了甲、乙的举证质证的权利，明显违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”的规定，属于程序违法。2.一审审理过程中，在丙拒不提供《单独成本审计报告》、《物价局成本认定报告》、《土地增值税清算报告》等证据的情况下，甲、乙申请法院依职权向税务部门、物价部门调取某置业有限公司开发案涉小区的申请，向税务部门调取案涉小区房屋的《物价局成本认定报告》、《土地增值税清算报告》的相关证据，查明本案涉及的人防工程是否计入案涉小区的建设成本中，是否将人防工程的开发费用揉进房价，从而进一步查明案涉人防工程的实际投资身份，进而确认丙及某置业有限公司是否享有车位使用权。一审法院未予调取，径直根据自身调查且未经质证的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，认定某置业有限公司是案涉人防车位的投资者，客观上剥夺了甲、乙的举证质证权利，严重违反了《民事诉讼法》第六十七条第二款“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”、第二百一十一条第五项“对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的，人民法院应当再审”的规定，程序违法，应当重审。

综上所述，本案看似一起非常小的民事纠纷案件，实际案件背后隐藏着很深的社会矛盾和问题，每一位购房者都在经历着或者即将经历着购买房屋承担支付公共设施分摊费用后，再次重复花费高额的费用购买车位的现实情况，这类纠纷案件近年来呈现出井喷式的增长，广东、江苏、河南、北京等省份均出现了将人防车位判决给全体业主的典型案例，抖音、快手等公共网络平台均有上述公开的案例传播。一审判决认定事实错误，程序错误，请求依法支持甲、乙的上诉请求。

丙辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求依法驳回甲、乙的上诉请求，维持原判。

甲、乙向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除甲、乙与丙签订的《某地下车位（使用权）转让协议》；2.请求法院判令丙向甲、乙返还车位转让费25000元；3.案件受理费由丙承担。

 一审法院认定事实：

双方当事人无争议的事实：

2022年12月16日，海阳市人民防空办公室与某置业有限公司签订《人防工程使用、维护管理协议》，合同第一条工程概况：工程名称：某住宅小区人防工程战时用途：二等人员掩蔽、物资库平时用途：汽车库；第三条，根据“谁投资谁收益”的使用原则，乙方依法取得该工程的使用权，同时承担该工程平时的维护管理义务，确保工程的战备功能和使用功能。根据“谁投资，谁维护”原则，工程试用期间造成的渗漏、结构性维修及人防工程内防护（防化）及其他设施设备的日常维护管理由乙方负责，费用由乙方承担。

2022年12月25日，甲方某置业有限公司与乙方丙签订《人防地下车位使用权转让委托合同》，合同第一条委托事项：1.甲方委托乙方代为办理本小区人防地下车位使用权的转让事宜，乙方接受甲方的委托，同意为甲方提供此项服务。第二条人防地下车位基本情况4.上述地下车位系人防车位，甲方有权将上述车位的使用权进行转让。5.在本合同签署之前，甲方已将上述人防地下车位的产权状况、使用状况告知乙方，乙方对上述人防地下车位的产权状况、使用状况已充分了解，并同意按照现状接受委托。第五条乙方的权利和义务4.乙方有权以自己名义开展使用权转让委托事项，并负责为车位受让方解释《车位使用权转让合同》及相关文件内容。5.乙方负责车位使用权转让价款的代收工作。

 甲方丙与乙方甲、乙签订《某地下车位（使用权）转让协议》，协议部分内容如下：第一条车位基本情况：1.甲方转让使用权给乙方的车位位于烟台市海阳市某小区，车位号B-XXX（共1个）该车位平面图详见附件。第二条转让期限：1.该车位使用权转让期限共10年，自2023年5月10日起至2033年5月9日止；2.自10年期限届满至该土地使用权期限满止，甲方不再收取该车位的使用权费用。第三条支付方式：该车位使用权出让价款为人民币（小写）￥25000元（大写）人民币贰万伍仟元整。此价款仅为乙方购买车位权支付的费用，不含其它税费和管理费用。协议签署前乙方全额付清此费用，否则甲方有权收回车位另行转让他人。第四条车位的使用管理：该车位仅为使用权转让，甲方不能办理产权确权等手续，如乙方使用权转让，甲方可以协助办理相关转让手续。第五条违约责任：1.在本协议约定的受让使用期限和甲方承诺免费提供乙方使用的期限内，甲方不得无故收回车位使用权，否则，甲方应全额退还乙方所交付的受让款（不计利息）。同时，乙方不得无故解除本合同退还车位，否则应以协议约定的总价款为标准，按照使用该车位的时间与合同约定的10年的比例支付使用费用。2.若因政策法规变化或其他原因导致甲方不具备出让该车位使用权的资格或致使本协议无效或实际无法继续履行，甲乙双方均可解除本协议。甲方应自乙方交还车位之日起，以协议约定的总价款为标准，按照乙方未使用该车位的时间与合同约定的10年的比例退还使用费用，同时，基于该车位的各项权利应归属于甲方。4.该车位在物业销售中未计入公摊面积，乙方签字视为已对受让车位的性质、位置、使用注意事项等已经充分了解，并不得以对上述情况不了解为由向甲方提出其他请求或解除本协议。合同由甲方丙盖章，乙方甲、乙签字捺印。

2023年5月13日，出卖人某置业有限公司与买受人甲签订《商品房买卖合同》，由甲购买某小区16号楼201号房屋。合同第七条商品房价款约定，该商品房价款总额为人民币582496元，合同第八条付款方式及期限约定，首付款302410元，于2023年5月13日前付清；第二次付款280086元，于2023年6月30日前付清。第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2023年6月30日前向买受人交付该商品房。该合同由出卖人某置业有限公司盖章、买受人甲、乙签字。

甲、乙与丙发生争议的B-XXX号车位性质为人防车位，甲、乙向丙缴纳25000元车位使用费，丙于2023年8月27日向其开具编号为NO.XXXXXXXX的收款收据。

双方当事人有争议的事实：丙转让案涉人防车位使用权是否构成无权处分。甲、乙主张，本案的转让协议甲方丙并不是案涉车位的实际开发主体，并不享有使用权，丙签订转让协议时没有向其出具具有合法使用权的手续（人民防空工程平时使用证），也没有出示该地下车位是由某置业有限公司投资开发建设（人防工程《单项成本审计报告》），通常人防工程造价已计入工程总造价分摊至购房款，随着商品房销售完毕全体业主承担了建造成本应当享有其使用收益权，丙及车位开发商应提供证明其单独投资建设人防工程的成本，丙与某置业有限公司是没有任何关联关系的主体，丙缺少处分权利，属于无权处分车位使用权。对此，丙辩称，某置业有限公司为某小区的开发商，我公司系某小区的物业管理服务公司，某置业有限公司委托丙管理人防地下车位使用权的相关事宜，待转让事宜处理完成后统一结算相关费用。案涉人防工程非人防直管或直建工程，无需办理平时使用证，人民防空工程平时使用证并非必须要件，不影响人防车位使用权的效力。该证书的批办持有和发放均系行政行为，法律规定中没有明确规定没有该证书即无使用权，对于地下车位的使用权效力并没有民法意义上的效力限制。

一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中甲与乙签订的是人防地下车位使用权转让协议，而人防车位的所有权归属于国家，双方在协议中约定转让的是人防车位使用权而非所有权，且双方均知晓人防车位无法办理所有权转移手续，双方签订合同目的在于人防车位使用权的让渡，本案案由不宜定为买卖合同纠纷，一审法院依法变更为合同纠纷。

本案的争议焦点为：丙转让案涉人防车位使用权是否构成无权处分，一审法院从以下三个方面分别论述：

首先，关于案涉地下车位人防工程应否办理人防工程平时使用证。甲、乙主张按照《人民防空工程平时开发管理办法》第九条、第十条规定，使用人民防空工程，使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，但该部门规范性文件已被国家人民防空办公室废止。根据《山东省人民防空办公室关于实行制式人防工程平时使用证管理有关问题的通知》第一条规定，“人防工程平时使用证管理遵循属地管理原则。人防工程平时使用证办理的范围为单建人防工程和由人防部门直接管理的防空地下室。”案涉人防工程附着于地面建筑物而建设，属于附建式人防工程非单建人防工程，且丙提交的海阳市人民防空办公室与某置业有限公司签订的《人防工程使用、维护管理协议》中海阳市人民防空办公室确认该人防工程根据“谁投资、谁收益”的使用原则，某置业有限公司依法取得该工程的使用权，该人防车位建设主体显然不是由人防部门主导建设，建设资金也并非来源于财政预算，不属于人防部门直接管理的防空地下室，该防空地下室不在必须办理人防工程平时使用证的限制范围内。同时，《人民防空工程平时使用证》的取得系属于行政管理性规范，有无取得该使用证不能否认投资者对人防工程的平时使用权及收益权，也不影响投资者基于投资行为应当享有的投资性权益。现甲与乙主张丙未取得人防工程平时使用证缺少合法处分权，依据不足，一审法院不予采纳。

其次，关于案涉地下车位的投资建设主体。甲、乙主张，丙及某置业有限公司应提供人防工程《单项成本审计报告》以证明其单独投资建设人防工程，开发商未将人防工程建设成本核算到开发成本，包括土地税费清缴、物价部门认定的证据等。对此一审法院认为，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”按照上述规定，人防地下室不计入公用建筑面积。丙向一审法院提交的该小区房屋面积测绘报告中共有建筑面积分摊认定表计入公用建筑面积分摊部分不包括人防工程的建筑面积，因各户房屋的分摊公用面积不包括人防地下车位的建设面积，且双方签订的某地下车位（使用权）转让协议中双方均确认“该车位在物业销售中未计入公摊面积”，从法律规定和合同约定均无证据证明某置业有限公司将该人防车位作为分摊公用面积销售给业主，而且小区业主购房时支付的房价是其取得建筑物专有部分所有权和共有部分共有权而支付的对价，买受人支付的购房款对应的为自有房屋及共有分摊建筑，甲、乙二人与某置业有限公司签订的商品房买卖合同中约定的销售价格并未约定分摊计入了防空工程的建设成本，一审法院无法直接认定该人防工程建设成本由购买该小区住宅的业主所分担。人防车位的使用权和收益权属于投资者，业主出资购买房屋不能视为对人防工程的投资，业主并不当然享有收益前和使用权，且甲、乙也未提交相反证据证明业主实际承担了地下人防车位的建设成本，一审法院认定某置业有限公司投资开发了案涉人防地下车位，对人防地下车位依法享有使用权和收益权。

最后，关于丙转让案涉车位使用权是否属于无权处分以及甲、乙能否据此解除车位使用权转让协议。如前文所述，某置业有限公司实际负担了案涉人防地下室的建设成本，且在销售房屋时未与业主约定地下车位的归属，其作为投资者依法享有案涉人防车位的使用、管理和收益的权利，某置业有限公司委托丙代为转让人防车位使用权，丙基于委托法律关系取得转让案涉人防车位使用权的权利，其对外转让人防车位使用权的行为不构成无权处分，丙与甲、乙在意思表示真实自由的情况下签订地下车位使用权转让协议，甲与乙在签订该协议并支付款项后，二人依法受让并取得案涉人防车位使用权，现甲、乙主张丙无权处分人防车位使用权而要求解除转让协议及返还已付款项，没有提交相应证据，一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款之规定，一审法院于2025年12月30日判决：驳回原告甲、乙的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计213元，由原告甲、乙负担。

二审中，甲、乙对丙一审提交的签订日期为2023年5月13日、出卖人为某置业有限公司、买受人为甲与乙的《烟台市某商品房买卖合同》的真实性无异议。

本院审理查明的其他事实与一审法院认定的一致。

本院认为，一审中，甲、乙与丙对案涉车位系人防车位且由某置业有限公司开发建设均无异议。因此，甲、乙上诉主张一审判决认定某置业有限公司是案涉人防车位的投资主体是错误的，理由不成立，本院不予支持。

丙提交的海阳市人民防空办公室与某置业有限公司于2022年12月16日签订的《人防工程使用、维护管理协议》，以及某置业有限公司与丙于2022年12月25日签订的《人防地下车位使用权转让委托合同》，能够证明某置业有限公司享有案涉车位的使用权，且丙有权对外转让案涉车位的使用权。因此，甲、乙上诉主张丙转让案涉车位使用权构成无权处分，缺乏依据，本院不予支持。一审判决驳回甲、乙的诉讼请求，理据充分，本院予以确认。

综上所述，甲、乙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

 二审案件受理费425元，由上诉人甲、乙负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张莉莉

审判员　　张婷婷

审判员　　宋　鹏

二〇二六年三月十六日

书记员　　孙　燕

文章来源：裁判文书网