以物（房产）抵债，税怎么算

今日，上市公司荣盛发布公告，再次进行以物抵债。本次以物抵债涉及4处资产，资产类型涉及1处城镇住宅用地、2处建成并投入使用市场化商品房、1处建成并投入使用综合性商务酒店，抵债总额总计8.1亿元，涉及三方分别为荣盛发展及其子公司、荣盛发展供应商、廊坊银行。公告表示，本次以物抵债事宜有利于公司债务化解，促进公司经营发展。实务中，有的上市公司会选择通过资源统筹，使用各类非货币性资产进行以物抵债，以实现化解债务风险目标。然而，由于该方式涉及非货币性资产评估等复杂事项，相关企业需要关注税务处理问题。

以物抵债形成债务关系链

债务人甲公司欠债权人乙上市公司120万。乙上市公司作为债务人，欠债权人丙公司150万，甲公司、乙上市公司与丙公司三方形成债务关系链。甲公司打算用其公允价值为100万房产A抵偿给乙上市公司，丙公司表示可以接受房产A抵偿乙上市公司所欠债务。最终，甲公司、乙上市公司与丙公司三方约定：乙上市公司用其对甲公司120万应收债权，偿还所欠丙公司150万债务，由丙公司接受甲公司房产。

根据民法典规定，债权人出让债权只需要告知原始债务人，且并不需要其同意。同时，由于债权转让链条可能很长，不具备逐级与原始债务人签订合同条件，故上述案例中乙上市公司和丙公司签订债权流转协议，由债权人丙公司和初始债务人甲公司进行资产交易。

企业所得税处理

以物抵债交易中，企业所得税处理存在一定复杂性。

财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税〔2009〕59号）规定，债务重组是指在债务人发生财务困难情形下，债权人按照其与债务人达成书面协议或者法院裁定书，对债务人债务作出让步事项。故而，甲公司、乙上市公司与丙公司三方交易，在债务人甲公司、乙上市公司发生财务困难情况下，被认定为债务重组。

分为一般性税务处理及特殊性税务处理。 一般性税务处理，以非货币资产清偿债务，应当分解为转让相关非货币性资产以及按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务，并确认相关资产所得或损失。债务重组过程中，债务人应当按照支付债务清偿额低于债务计税基础差额，确认债务重组所得；债权人则应当按照收到债务清偿额低于债权计税基础差额，确认债务重组损失 债权人在税前扣除损失时，遵循  国家税务总局关于发布《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》的公告（国家税务总局公告2011年第25号）相关规定，若交易属于债务重组，债权人应提供债务重组协议及其债务人重组收益纳税情况说明 甲公司：债务重组100万房产偿还120万债务，应当确认销售房产收入100万，同时确认债务重组所得20万； 乙公司：债务重组中以120万债权偿还150万债务，应当确认债务重组所得30万 丙公司：债务重组中150万债权换取120万债权，确认债务重组损失30万；又以120万债权换取100万房产，确认债务重组损失20万，合计确认债务重组损失50万。此外，丙公司取得房产计税基础100万，应按照购买100万房产缴纳相关税费 特殊性税务处理，  财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税〔2009〕59号）规定，企业债务重组确认应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50%以上，可以在5个纳税年度期间内，均匀计入各年度应纳税所得额。债务重组中，债务人虽名义上获得利润，但实际上并未产生对应现金流，因此企业可适用特殊性税务处理，将本应在当年确认所得分摊至5年分期确认，减轻企业税收负担。因此，甲公司20万和乙公司30万债务重组利得可以在5个纳税年度期间内，均匀计入各年度应纳税所得额。

增值税

根据增值税相关政策规定，债权转让不属于金融商品转让范畴。乙上市公司转让其对甲公司120万债权，无须按照金融商品转让缴纳增值税。债权转让也不属于贷款服务范畴，不涉及贷款服务取得利息收入，不需要按照贷款服务缴纳增值税。

甲公司用房产抵债，构成有偿转让不动产使用权，属于增值税征税范围，需要依法计算缴纳增值税。

印花税

债权转让合同不属于应税应税产权转移书据，不构成借款合同，不在征税范围之内，乙上市公司与丙公司之间签订债权流转协议，无须缴纳印花税。甲公司用房产抵债，相应协议被界定为房产转移书据，甲公司需要按照产权转移书据缴纳印花税。

土地增值税

以房抵债属于有偿转让房地产行为，视同销售，甲公司应以房产公允价值（评估价或市场价格）作为应税收入，计算缴纳土地增值税。

契税

债务重组结果是甲公司以公允价值100万房产偿还丙公司120万债务。合同中明确房产公允交易价格和重组收益，契税计税依据应按照房产公允交易价格计算，丙公司作为承受方，100万作为契税计税依据。如果合同中未进行区分，契税计税依据应按照债务金额全额计算，丙公司作为承受方，以120万作为契税计税依据。

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