土地增值税清算中如何做好商品房销售收入的审核

在土地增值税清算中，对商品房销售收入的审核是确保准确计算税款的关键环节。我们需要重点关注收入的确认原则、不同销售情形下的收入确定方法，以及审核过程中的核心要点。

一、收入的审核原则

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

货币收入：最主要的形式，即企业销售商品房直接获取的货币资金。

实物收入：指通过置换等方式获取的非货币性资产，需按其公允价值或评估价值确认收入。

其他收入：涵盖了违约金、补偿款、奖励款等与房地产转让直接相关的经济流入。

值得注意的是，“营改增”推开前，销售收入为含税收入；营改增后，销售收入的确认需考虑增值税的影响。土地增值税的计税收入为不含增值税的销售收入。对于采用一般计税方法的增值税纳税人，其含税销售额需进行价税分离，换算为不含税收入后方可用于计算土地增值税。这是审核中必须关注的计算细节。

适用增值税一般计税方法的纳税人：土地增值税应税收入 = 转让收入 - 应缴纳增值税销项税额。其中，房地产开发企业一般计税方法的销售额可扣减土地价款。

适用简易计税方法的纳税人：土地增值税应税收入 = 转让收入 - 增值税应纳税额。

二、收入的确认

收入确认的时点和金额直接决定了清算项目的增值额，税务审核对此有严格的标准。

1.基本确认方法：

以发票为准：对于已开具发票的销售行为，原则上按照发票上记载的金额确认收入。这是最直接、最主要的确认依据。

以合同为准：若纳税人未开具发票或未全额开具发票，则以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。在实践中，审核人员会将合同金额与实际收款情况进行比对。

2.特殊情况下的收入确认：

视同销售 ：这是土地增值税审核中的一个重点和难点。当企业将开发的商品房用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情形，虽然没有直接的销售行为，但发生了所有权转移，税法规定应视同销售房地产。其收入的确定，应参照同类房地产的平均销售价格；若无同类房地产价格，则由主管税务机关参照当地的市场评估价格进行核定。审核时需重点关注此类交易的商业实质及其估价的合理性。

预售收入与销售收入的划分：在清算时点，必须准确区分已实现的销售收入和尚未满足收入确认条件的预售款。预售款在未达到合同约定交房条件或未开具全额发票前，不作为清算收入，但其对应的预征税款需要在清算时一并处理。错误地将预售款计入清算收入会严重影响清算结果的准确性。

代收费用的处理：对于房地产企业代收的水、电、气、有线电视、网络等开户费或配套设施费，税法有明确规定。若该等费用作为房价的组成部分一并向购房者收取，则应计入销售收入；但该部分收入在计算扣除项目时，虽然可以作为成本扣除，却不允许作为加计20%扣除的基数。若该等费用是在房价之外单独收取且发票由提供服务的单位开具，则不计入土地增值税的销售收入。审核时需仔细甄别费用的收取方式和会计处理。

三、审核的要点

对销售收入的审核是一个系统性的核查过程，旨在确保收入的完整性、准确性和截止性。标准的审核程序通常包括资料准备、数据核对、实质性测试和风险点排查等环节。

1. 审核准备与资料收集

审核工作始于全面、准确地收集相关资料。一份完整的资料清单是高效审核的基础，通常包括：

销售合同台账与合同原件：获取完整的销售合同登记簿，并抽查合同原件。

销售明细表/收入明细表：由企业提供，涵盖每一套房产的销售单元、购买方、销售面积、单价、总价、签约日期等关键信息。

发票明细与发票存根：获取已开具发票的清单，并与发票系统中的数据进行核对 。

会计凭证与账簿：包括与“主营业务收入”、“预收账款”、“应收账款”等科目相关的会计记录 。

相关许可与报告：如《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、竣工测绘报告等，用于核实可售面积和项目基本情况。

银行收款记录：用于验证销售回款的真实性。

2. 核心审核程序

数据交叉比对与逻辑验证：这是审核中最基础也是最核心的步骤。

“四表”一致性核对：将销售明细表、销售合同台账、发票开具清单和财务账载收入进行详细比对，确保同一笔交易在不同记录中的金额、面积、客户名称等信息完全一致。任何不符都可能是潜在的错误或舞弊信号。

面积核对：将销售合同中约定的面积、测绘报告的实测面积以及销售明细表中的计价面积进行比对，关注是否存在面积差异及其处理方式是否合规 。

价格合理性分析：计算项目的平均售价，并与周边可比项目的市场价格进行比较。对于价格明显偏低且无正当理由的交易，需重点审查其商业实质，税务机关有权进行核定 。

内部控制评价：审核人员需要了解并评价企业与销售收入相关的内部控制制度是否健全且得到有效执行。例如，合同审批流程、定价授权机制、开票与收款的分离等。薄弱的内部控制会增加收入错报的风险。

3.实质性测试：

合同细节审查：抽查销售合同，特别关注是否存在“阴阳合同”、装修款与房款分离、捆绑销售、大额折扣等特殊条款，分析其对计税收入的影响。

大额与异常交易检查：对单笔金额巨大、一次性付款的团购、关联方交易等进行重点核查。

“预收账款”科目详查：详细分析“预收账款”科目的贷方发生额和余额，追踪长期挂账的款项，判断是否存在已达到收入确认条件但未结转收入的情况。

实地查验：在必要时，可通过实地走访售楼处、查看项目现场等方式，核实是否存在账外销售、以房抵债未入账等情况 。

4.审核风险点

在审核过程中，需特别警惕以下高风险领域：

（1）收入的完整性

账外收入：通过个人卡收款、不开票等方式隐匿销售收入。

视同销售未申报：将房产用于投资、抵债等，未按规定申报视同销售收入。

价外费用：将本应计入房价的装修款、服务费等分解开票，单独收取，从而减少计税收入基数。

（2）收入的准确性

面积差异处理不当：未按照合同约定和法律规定处理面积差异导致的价款调整。

折扣与返利：对商业折扣、现金折扣的会计处理与税务处理是否符合规定。

含税收入未作价税分离：直接使用含税金额作为计税收入，导致税基偏高。

关注价格明显偏低情况：审核申报的房地产销售价格是否明显偏低且无正当理由。对于价格明显偏低且无正当理由的，以及视同销售的房地产，税务机关有权按法定顺序核定其收入。

（3）收入的截止问题

提前确认收入：将尚未达到交付条件的预售房产确认为销售收入，可能为了调节利润或满足某些业绩指标。

延迟确认收入：将已交付房产的收入滞留在“预收账款”科目，以延迟纳税。

四、收入的完整性审核

销售收入完整性审核是土地增值税清算的首要环节，主要通过以下程序进行：

1.进行资料交叉验证

通过销售合同、发票、网签数据、银行流水、预售许可证等资料比对，核查收入是否完整申报。税务机关重点关注企业是否存在将预售房款计入"其他应付款"等往来科目的行为，以及合同签订日期、产品交付日期、预收款和收入确认日期等时间节点是否一致。

2.实地查验是确保收入完整性的关键手段

对申报的未销售部分，税务人员需现场查看、询问，核实未售部分是出租、自用、闲置还是实际已经销售但未计收入。特别是对于长期挂账的"其他应付款"，需重点核查是否存在已实际销售但未申报的情况。

3.特殊交易处理是审核的重点难点

对用于职工福利、抵债等视同销售行为，需核查是否按政策确认收入，重点关注合同和资金流证据。例如，房地产企业将开发产品用于职工福利的，发生所有权转移时应视同销售，其收入按以下方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

4.资金流分析是发现隐匿收入的有效手段

税务机关通过分析开发商资金来源，判断是否存在由施工单位垫款施工后以部分房产抵顶工程款，或向其他单位个人借款后以房产抵偿债务的可能性。对疑似少申报收入事项，通过核实银行对账单，核对银行流水和银行日记账，核实开发商有无预售收入未入账或将预售收入计入非购销业务往来款的行为。

五、收入的合理性判断

销售价格合理性审核是土地增值税清算的核心环节，主要通过以下标准和方法进行：

评估标准方面，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2005〕5号）规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价30%的，一般可以视为明显不合理的高价。在土地增值税清算中，若销售价格明显偏低且无正当理由，税务机关有权按上述标准进行调整  。

判断方法主要包括：

1.合同与发票比对是基础手段

税务机关通过随机抽查销售合同，核对销售明细表中的价格与面积是否一致，重点关注别墅价格是否明显高于多层住宅、商业房价格是否略高于住宅或与住宅价格持平等异常情况。

2.市场数据参考是重要依据

税务机关通过对比当地同区域、同类型房产的网签价格或第三方评估价值，判断申报价格是否合理。

3.关联交易审查是风险防控重点

税务机关关注是否存在关联方低价交易，要求企业提供书面说明及证明材料。例如，房地产企业将开发产品以低于市场价出售给关联方，需提供合理的商业目的证明，否则税务机关有权按市场价调整。

4.大数据分析是新型审核手段

绥化市税务局探索的"民生数据与发票信息比对"精准监管模式，通过获取网签数据和重点监控项目小区商品房产生的水、电、暖、物业费等民生数据，形成反映房屋实际入住与使用情况的"数据画像"，精准锁定"已售未申报、已住未开票"的疑点房源。截至2025年8月，该做法已为国家挽回税款超4200万元，助力上千户家庭顺利拿到房本。

5.第三方评估机构资质也是审核的重要考量因素

根据2025年最新规定，土地评估机构需具备国家级或省级资质，且评估报告需与同期市场价、企业同类产品售价逻辑一致。评估方法主要包括市场比较法、成本法等，需结合项目类型和区域特性进行选择。

六、特殊交易的审核

视同销售行为和特殊交易审核是土地增值税清算中的难点，主要包括以下几类：

1.职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取非货币性资产等属于典型的视同销售行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按以下方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2.回迁安置房收入审核需重点关注拆迁公告、回迁安置补偿协议和分户明细等信息，核实超面积补偿房款的收取情况。例如，某房地产企业将开发产品用于回迁安置，需根据拆迁公告及拆迁安置补偿协议，确认回迁房销售收入，审核是否存在超面积补偿未确认收入的情况。

3.工程款抵顶是常见的隐匿收入手段，需重点核查是否存在由施工单位垫款施工后以部分房产抵顶工程款的行为 5 。税务机关通过核实银行对账单、核对银行流水和银行日记账，识别开发商有无预售收入未入账或将预售收入计入非购销业务往来款的行为 5 。

4.股权转让涉及房地产的审核需区分情况：若转让100%股权且企业主要资产为房地产，需按国税函〔2000〕687号文视同销售（此规定暂仅适用于广西壮族自治区地方税务局的个案，总局无对此类情况的专门文件规定）；但若符合财税〔2018〕57号等重组政策的股权划转可暂不征税，需核查交易是否满足"整体资产转移至关联方"等条件。若重组后企业注销或资产实质性转移，仍需视同销售。

土地增值税清算中商品房销售收入审核是一项复杂而重要的工作，直接影响税基的准确性和税款的完整性。通过科学的审核程序和方法，税务机关可以有效识别潜在的避税行为，确保税收收入的应收尽收。

文章来源：C税笔录 税习录