国税总局就土地增值税8个问题征求意见、明确预征依据、红线外支出、尾盘销售等问题

为进一步增强土地增值税政策执行的确定性，规范土地增值税征收管理，优化纳税服务，我们起草了《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。

此次公开征求意见的起止时间为2025年10月31日至2025年11月29日。公众可通过以下途径和方式提出意见：

1.登录国家税务总局网站（网址：https://www.chinatax.gov.cn），进入首页主菜单“互动交流-意见征集”栏目提出意见。

2.通过信函方式将意见邮寄至：北京市海淀区羊坊店西路5号财产和行为税司（邮政编码100038），请在信封上注明“《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告（征求意见稿）》征求意见”字样。

附件：

1.国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告（征求意见稿）

2.关于《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告（征求意见稿）》的起草说明

国家税务总局

2025年10月31日

附件1

国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告（征求意见稿）

为进一步规范土地增值税征收管理，增强土地增值税政策执行的确定性，现将有关事项公告如下：

一、关于土地增值税预征申报时间

纳税人申报预征土地增值税的起始时间,为房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日;取得预（销）售收入时间早于发证时间的，为取得首笔预（销）售收入当日。预征土地增值税按月或按季申报缴纳，具体由各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局统一确定。土地增值税预征税款所属期的截止时间，为税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

二、关于预征土地增值税计税依据

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）。

三、关于土地增值税清算的销售收入、销售面积归集时间

纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

四、关于项目规划范围外支出的扣除标准

纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

五、关于印花税和地方教育附加的扣除标准

纳税人因转让房地产缴纳的印花税，按企业会计准则或企业会计制度规定计入“税金及附加”科目的，在申报土地增值税时计入“与转让房地产有关的税金”扣除。因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。

六、关于受理清算后再转让房地产的土地增值税申报时间

纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。

七、关于尾盘销售土地增值税单位成本费用的计算方式

纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积成本费用=税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷可售建筑面积，其中，扣除项目金额包括与转让房地产有关的税金。

八、关于尾盘销售土地增值税适用免税政策的具体情形

纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定缴纳土地增值税；普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。

本公告自XXXX年X月X日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原标准执行，不再调整。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条第二款、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条第二款自本公告施行之日起同时废止。

附件2

关于《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告（征求意见稿）》的起草说明

为进一步规范税务机关土地增值税征收管理工作，提高土地增值税征管执行口径的科学性和规范性，减轻纳税人办税负担，营造更加良好的税收环境，税务总局在深入调研、广泛听取意见建议基础上，研究形成了《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告（征求意见稿）》（以下简称《公告》）。现说明如下：

一、制定背景

土地增值税是在房地产交易环节征收的重要税种。由于我国地域辽阔，各地房地产市场发展水平差异较大，税务机关在土地增值税预征、清算等管理工作中相应形成了一些不同的征管做法和执行口径。这些征管执行上的差异，不利于纳税人理解和税收遵从，且易引发一些执法风险和廉政风险。为此，税务总局在深入调研和广泛听取意见的基础上，结合近年来土地增值税征管实践，针对部分纳税人和基层税务机关反映较为集中的征管问题，研究了统一的执行口径，形成本《公告》。

二、主要内容

《公告》共8条，主要内容如下：

（一）第一条明确了土地增值税预征的申报起止时间。纳税人申报预征土地增值税的起始时间,为房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日;取得预（销）售收入时间早于发证时间的，为取得首笔预（销）售收入当日。预征土地增值税按月或按季申报缴纳，具体由各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局统一确定。土地增值税预征税款所属期的截止时间，为税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

（二）第二条明确了土地增值税预征的计税依据。与增值税、企业所得税计税方法保持一致，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，规定预征土地增值税的计征依据=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）。

（三）第三条明确了清算收入、销售面积归集的截止时间。为与预征起止时间规定相配套，实现清算管理与预征管理、尾盘管理的衔接，规定纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

（四）第四条明确了符合条件的项目规划范围外支出准予扣除。纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

（五）第五条明确了因转让房地产缴纳的印花税和地方教育附加准予扣除。纳税人因转让房地产缴纳的印花税，按企业会计准则或企业会计制度规定计入“税金及附加”科目的，在申报土地增值税时计入“与转让房地产有关的税金”扣除。因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。

（六）第六条明确了尾盘销售土地增值税的申报时间。纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。

（七）第七条明确了尾盘销售土地增值税单位成本费用计算方法。纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积成本费用=税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷可售建筑面积，其中，扣除项目金额包括与转让房地产有关的税金。

（八）第八条明确了销售尾盘土地增值税时，符合有关优惠政策条件的可申报免税。纳税人办理尾盘销售申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定征收土地增值税；普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受免征土地增值税。

（参考：2012年征求意见稿）

国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告(征求意见稿)

　一、关于财政返还资金的处理问题

　　地方政府、财政部门以各种名义向房地产开发项目返还土地出让金、城市建设配套费、税金等，在计算土地增值税扣除项目金额时应抵减相应项目的扣除项目金额。对不能区分科目的返还资金，抵减土地出让金。

二、关于审批的项目规划外，所建设施发生支出的扣除问题

　　房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外，即"红线"外)承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程的，房地产开发企业在计算本项目土地增值税时，其在项目建设用地边界外为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，不得计入本项目扣除项目金额。

三、关于以土地(房地产)投资入股进行投资或联营的扣除问题

　　(一)房地产开发企业以接受投资方式取得的土地，并在该宗土地上从事房地产开发，在计算土地增值税时以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：

　　1、2006年3月2日之前，以土地(房地产)作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。投资方不能提供取得土地使用权支付凭证的，不得扣除。

　　2、2006年3月2日之后，以土地(房地产)作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，在投资或联营环节已对投资人按规定征收了土地增值税，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及投资方缴纳的土地增值税作为被投资方可扣除的土地成本。

被投资方不能提供投资方取得土地使用权支付凭证的，其土地价款不得扣除。

(二)以土地(房地产)作价入股进行投资或联营，被投资企业从事非房地产开发的，在转让该(土地)房地产时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额计算土地增值税扣除项目金额。被投资企业不能提供投资方取得土地使用权支付凭证的，其土地价款不得扣除。

(三)房地产开发企业以土地作价入股进行投资或联营的，按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条"房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定"执行。

四、关于精装修房计征土地增值税问题

房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。

上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。

房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)等取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。

五、关于住房专项维修基金的扣除问题

对于房地产开发企业向有关部门缴纳的住房专项维修基金，比照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第六条的规定处理。

六、关于按国家统一规定交纳的有关费用的扣除问题

房地产开发企业在取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用，凡能取得财政专用票据的，计入"取得土地使用权所支付的金额"项目扣除，不能取得财政专用票据的，计入 "房地产开发费用"项目扣除。

七、关于非房地产开发企业取得房产改造后再转让的扣除问题

　　经房地产主管部门批准，非房地产开发企业取得毛坯房及其它存量房，进行局部改造、装修装饰后再转让的，计算扣除项目时，其取得该房产所支付的价款及税金、改造过程中发生的开发成本以及与转让房地产有关的税金允许据实扣除，但不得再按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条的规定加计扣除。

八、关于企业购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让土地增值税的问题

企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除;后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。

九、关于地方教育费附加的扣除问题

房地产开发企业缴纳的地方教育费附加，比照教育费附加计入与转让房地产有关的税金计算扣除。

十、关于清算后继续转让房地产的处理问题

清算后再转让的房地产在计算时按每笔合同计算增值额和应缴纳税款，并于次月税务机关规定的期限内申报缴纳。

十一、企业清算申报后查补税款滞纳金问题

纳税人应在满足清算条件或收到清算通知书之日起90日内，到主管税务机关办理清算申报手续，并结清申报表中的应补税款项;对申报应退税款的，按退税管理的有关规定及时办理退税手续。纳税人在清算申报期内缴纳的税款，不加收滞纳金。逾期未申报缴纳税款的，应自申报期届满之日起的次日加收滞纳金。对申报后税务机关通过审核查补的税款，应自申报期届满之日起的次日加收滞纳金。

十二、关于清算条件的有关问题

(一)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应作为《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第一款中"纳税人应进行土地增值税的清算"的情形，不再作为第二款"主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算"的情形。

(二)《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第一款"房地产开发项目全部竣工、完成销售的"，其中全部竣工是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：

1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

2、开发产品已开始交付购买方;

3、开发产品已取得了初始产权证明。

(三)《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第二款第一项规定"已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的"，主管税务机关可以要求纳税人进行清算，其中"该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的"是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上的。

(四)《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第二款第二项规定"取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的"，其中"取得销售(预售)许可证满三年"是指清算单位取得的最后一张销售(预售)许可证满三年的情形。

十三、关于单栋建筑物中保障房与商业用房的建筑成本扣除问题

单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。

商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高

十四、关于核定征收的问题

对2013年起立项建设的房地产开发项目，符合核定条件的，核定征收时，普通住宅核定征收率不得低于销售收入的10%，其他类型房产不得低于销售收入的20%。此前立项建设的房地产开发项目在不低于销售收入5%的基础上，按各省级税务机关区分不同类型房地产确定的核定征收率征收。

本公告自2012年 月 日起执行。此前主管税务机关已受理纳税人清算申报的，不做追溯调整。

国家税务总局

2012年10月28日