土增清算中对专有面积进公共配套一次性扣除的判决案例思考

一、案例定位

贵州省高级人民法院（2025）黔行再6号行政判决——某房开公司诉安龙县税务局第二税务分局、安龙县税务局征缴税款及行政复议案。它同时是贵州高院第五批参考性案例第35号，也是2026年4月29日贵州高院发布的"规范涉企行政行为、护航民营经济发展"10件典型案例的首案。

一句话概括裁判规则：土增清算中，不能只按车位"专有面积"分摊成本、把地下车道等公用建筑部分整体塞进"公共配套设施"一次性扣除；这一口径同时压低扣除项目、抬高适用税率，属明显不当，应予撤销。

二、关键计算逻辑：为什么"差一点面积"会差出千万税款

这是本案最值得税企双方细看的地方。贵州办法下，同一清算单位共同成本按可售建筑面积比例分摊：

地下车位开发成本费用 = 房地产开发总成本费用 × 地下车位可售建筑面积 ÷ 总可售建筑面积

而车位可售面积 = 专有面积 + 公摊面积。双方对这个等式并无异议，争议只在公摊能不能分摊到车位上。

这就产生双重放大效应      

土地增值税本身是超额累进计税，面积认定因此同时冲击"税基"和"税率"两个变量。实务测算显示，车道等地下公摊3万余平方米未分摊，导致车位扣除成本相差约2100万元，对应补税2000余万元。

三、法院的实体态度：公用建筑部分不能简单"打包进公共配套设施"

裁判理由中最硬的一句是："径行以案涉地下车位的专有面积计算增值额扣减项目，将地下车位公用建筑部分的成本计入公共配套设施，对某房开公司案涉土地增值税的增值额和适用税率产生重大不利影响"，据此认定117号《税务事项通知书》及2号复议决定明显不当，依《行政诉讼法》第七十条第六项撤销。

需要准确把握法院没说什么：

法院没有认定地下车道、设备房等必须分摊给车位，也没有直接改判正确的面积口径——它撤销的是"在事实未查清情况下径行作决定的行为"，并责令重新作出税务处理；

法院没有否定公共配套设施这一扣除类别本身。国税发〔2006〕187号、〔2009〕91号规程下，利用地下基础设施形成的停车场所本就可作为公共配套设施处理，产权属全体业主或无偿移交的，成本费用可以扣除；

真正被否定的是处理路径的跳跃：因为资料里没拆分到"每个车位的公摊"，就直接把整块公用建筑成本从"按面积分摊的成本"改列为"公共配套设施一次性扣除"，且未给纳税人补正机会。

四、真正的裁判支点：正当程序 + 诚信政府

再审判决的着力点其实在程序侧。法院对税务机关复议中主动发函县自然资源局核实面积的做法明确保留了"积极履职、应予正面评价"的表述，但紧接着指出：诚信政府与正当程序原则的核心在于保证执法结果实体上的正确，而非仅仅完善执法程序；即将受不利影响的当事人应充分、有效地参与行政决定制作过程。

据此提炼出三条可操作的规则：

1、已知事实缺口 + 已知重大不利 = 必须给补正机会。报税材料能证明公用建筑面积总数（有测绘报告、买卖合同），只是没拆分到单个车位时，税务机关应给予补充材料、商请有权机关进一步认定的机会，不能"一核了之"。

2、陈述申辩要"有效"。本案此前已有清算审核意见交换、房企陈述申辩及答复环节，但法院认为这不够——申辩必须对决定结果发挥实际作用，而非走完形式。

3、程序公正服务于实质正义。这是贵州高院在此案中确立的审查立场：程序无表面瑕疵，不当然排除对实体正确性的司法审查。

五、实务提示

对房企：清算申报时别只交"车位产权面积"清单，应同步附具房屋面积测绘报告、商品房买卖合同中公摊约定条款，并主动出具公用建筑面积分摊测算表（分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积之和）。资料一旦能证明"总数"，事后被认定"径行处理"的空间就小得多。

对税务机关：遇到面积口径争议，先把"商请自然资源部门认定"这一步走实并留痕，再作处理决定；同时要把拟采用的口径及其对增值额、适用税率的具体影响告知纳税人，让其申辩有的放矢。否则即便实体口径未必错，决定仍可能因"明显不当"被撤销。

类案引用注意：本案是"参考性案例"而非指导性案例，对贵州辖区内有较强参照价值，出黔后须结合当地清算办法论证。各地对地下车位的口径差异很大——有的地方将利用地下人防设施改造的车位成本归集到公共配套设施费一次性扣除，有的要求单独建造车位参照一般原则归集分摊，援引前需先核对本地口径。

文章来源：税之光