核定征收：不是想核就核，税务局须举证清算条件

导语

"房开项目2004年就卖完了，税务局2016年才来要求清算——12年了，还能追吗？"不一定。 上海宏康案（（2018）沪01行终423号）的答案是：税务局必须证明你达到了清算条件、且未申报不构成偷税（追征期一般3年，特殊5年），否则法院撤销清算通知。

土地增值税的核定征收和清算条件，是税企争议的两大"高发地带"。税务局想核定征收（省事、税基高），企业想查账征收（可扣除成本多、税负低）；税务局想说"你已达到清算条件"，企业想说"我还没卖完"。三份真实行政判决揭示了法院如何在这两个问题上划定税务局的举证边界。

一、案情概要

案例一：怡馨案——年中核定征收被撤销，"不得事先确定"是铁律

项目：怡馨公司"圣淘沙"项目，2005年动工，2012年完工

申请核定：2012年2月，怡馨公司向开发区地税局申请企业所得税核定征收；同年3月，税务局发出《税务事项通知书》同意核定（含土增税核定）

2013年继续核定：2013年6月25日（年中），税务局作出批复，确定怡馨公司2013年度企业所得税征收方式为核定征收

上级督察纠错：2014年4月，萍乡市地税局发出《税收督察处理意见书》指出：怡馨公司自报账目健全、核定征收与附列资料不符，责令纠正

改为查账：2016年1月，税务局撤销2013年核定征收，改为查账征收

诉讼：怡馨公司不服，经复议、一审、二审到江西高院再审——全部败诉

案例二：大众案——税局不能证明达到清算条件，无权核定征收

项目：南雄市大众房地产公司，2007-2015年旧城改造项目

核定征收：2010年12月，大众公司申请核定征收（称旧城改造难以建立账册），税务局当日出具《核定征收通知书》，核定率5%

实际征收：2011-2015年，大众公司申报销售收入1.08亿元，按5%核定征收率缴纳土增税540万元

申请退税：2018年4月，大众公司认为项目未达清算条件、应按2%预征率缴税，申请退税284万元

诉讼：一审撤销税务局通知、责令重新处理；二审（韶关中院（2019）粤02行终233号）驳回税务局上诉、维持原判

案例三：宏康案——仅凭预售许可证认定清算条件，证据不足

项目：上海宏康房地产公司"申花苑"项目，2004年已销售完毕

清算通知：2016年5月，上海金山区税务局第十一税务所发出《清算通知》，要求宏康公司90日内办理清算

责令限改：2016年9月，税务局作出《责令限期改正通知书》，限期纳税申报

依据：税务局仅凭两份预售许可证（项目名称"申花花园""申花花苑"与"申花苑"不完全匹配）认定符合清算条件

诉讼：一审（金山法院）撤销责令限改通知；二审（上海一中院（2018）沪01行终423号）驳回税务局上诉、维持原判

二、争议焦点

三、法院裁判逻辑

1. 核定征收的"铁门槛"——不得事先确定（怡馨案，江西高院）

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第四条规定："企业出现《中华人民共和国税收征收管理办法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理……但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。"本案中，开发区地税局于2013年6月25日作出批复……该批复在2013年度年中即确定该年度怡馨公司所得税按核定征收方式进行征收，与前述规定不符。

裁判要旨：①"不得事先确定"=核定征收只能针对已完结年度，不能在年度中途确定本年度核定征收；②适用核定征收须同时满足《税收征管法》第35条六种情形之一（账目混乱/凭证不全/计税依据明显偏低等）；③企业自报账目健全→不符合核定条件→改查账征收合法。

就土增税核定征收，法院进一步指出：核定征收管理的时点在清算审核阶段，企业须提交书面报告+清算资料，本案怡馨公司两者均未提交，故土增税亦不符合核定征收要件。

2. 清算条件——税务机关负举证责任，举证不能则无权核定（大众案，韶关中院）

土地增值税的清算条件是法定的，对纳税人是否满足清算条件，应当由税务机关举证证明，税务机关不能证明的，无权启动清算程序，无权按照核定征收率向纳税人征收土地增值税清算税款。附城税务分局未提交证据证明大众房地产公司所开发的房地产项目销售情况已满足土地增值税的法定清算条件……属于认定事实不清，证据不足。

裁判要旨：①清算条件法定、举证责任在税务局——这是行政诉讼"被告举证"原则的具体化；②企业自行申报核定征收率≠放弃对清算条件的异议权；③税务局不能证明达到清算条件→撤销税务事项通知书、责令重新处理（而非直接判退税）。

3. 认定清算条件的证据标准——预售许可证≠竣工验收证明（宏康案，上海一中院）第十一税务所未提供证据证明宏康公司"申花苑"项目的竣工验收及已转让的建筑面积等情况，其用以证明该项目符合土地增值税清算条件的证据仅为两份预售许可证……上述预售许可证与《清算管理规程》第十条第一款第（一）项规定的内容并无直接关系。被告不提供证据或者无正当理由逾期提供证据，视为没有证据。

裁判要旨：①认定清算条件须有竣工验收+已售面积≥85%等实质证据，仅凭预售许可证不行；②项目名称不匹配（"申花花园"vs"申花苑"）→证据链断裂；③追征期问题：未申报不构成偷税→追征期一般3年/特殊5年，但本案因清算条件证据不足即已撤销，未就追征期作出终局认定。

四、核定征收 vs 查账征收：规则全景

适用条件对比

Q1: 核定征收和查账征收，哪个对企业更有利？

看情况。 查账征收可扣除的成本多（取得土地使用权+开发成本+开发费用+加计扣除20%），通常税负更低；核定征收按核定率直接乘收入，不扣除实际成本，通常税负更高。但若企业账目确实混乱、无法提供完整凭证，核定征收反而可能是一种保护（避免被认定为偷税）。关键：核定征收的选择权不完全在企业——税务局也可以依职权核定。

Q2: 税务局能在年中把核定征收改为查账征收吗？

能。 怡馨案（2017）赣行申244号：税务局2013年6月确定了全年核定征收，2016年纠正为查账征收——法院认为纠正行为合法。反过来，年中"确定"核定征收不合法（只能针对已完结年度）。

Q3: 什么情况下税务局可以强制核定征收土增税？

须同时满足：①达到清算条件（竣工+已售≥85%等）；②企业账目混乱/凭证不全等六种情形之一；③在清算审核阶段（不是预征阶段）；④税务局能举证证明上述条件。大众案（2019）粤02行终233号：税务局不能证明①→无权核定。

Q4: 项目卖完多年了，税务局还能要求清算吗？

看是否构成偷税：①若税务局通知过申报而拒不申报→构成偷税→无限期追征；②若未通知过→不构成偷税→追征期一般3年、特殊5年（宏康案（2018）沪01行终423号）。宏康案中法院因税务局清算条件证据不足即撤销了通知，未就追征期作终局认定——但已明确区分了这两种情形。

Q5: 企业自己申请了核定征收，还能反悔吗？

可以，但要在复议/诉讼时效内。 大众案中企业2010年自行申请核定、按5%核定率缴税7年，2018年申请退税284万元——法院支持了企业诉求（理由是税务局未证明达到清算条件），说明自行申报核定征收率不等于放弃异议权。但要注意：若超过复议/诉讼时效，可能丧失救济机会。