房产公司回迁安置房三税视同销售：可以统一按市场价吗？

业务实质：原地回迁属于“以新建不动产换取被拆迁方原房屋产权”，国税函〔2007〕768 号定性为非货币交换，权属转移时，增值税、土增、企业所得税均要确认视同销售收入。

一、土增税清算时视同销售的定价原则

根据（国税发〔2006〕187号）第三条、非直接销售和自用房地产的收入确定  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：“1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

二、企业所得税视同销售的定价原则

根据（国税发〔2009〕31 号）第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：“(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。”

三、增值税视同销售的定价原则

2026年以前：根据（财税〔2016〕36 号）第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×(1+成本利润率)，成本利润率由国家税务总局确定。

2026年起：根据《增值税法》第十九条　发生本法第五条规定的视同应税交易以及销售额为非货币形式的，纳税人应当按照市场价格确定销售额。第二十条  销售额明显偏低或者偏高且无正当理由的，税务机关可以依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关行政法规的规定核定销售额。根据《增值税法实施条例》第十八条　纳税人发生增值税法第二十条规定情形的，税务机关可以按顺序依照下列方法核定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类货物、服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；（二）按照其他纳税人最近时期销售同类货物、服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1＋成本利润率）＋消费税税额，公式中成本利润率为10%，国务院税务主管部门可以根据行业成本利润实际情况调整成本利润率。

分析总结：常规同项目原地回迁（有商品房对外销售）：三税视同销售优先统一按同项目商品房市场价确认；但三大税种是独立法规体系，成本利润率、收入确认时点、后续扣除规则不完全相同，不能简单理解为 “所有场景三税金额必然一模一样”。

四、以“回迁安置房土地增值税清算案例”进行说明：

某房企旧城改造项目，同一宗地、同一立项、商品房+回迁房混合建设，项目数据如下：

1、总可售建筑面积：10万㎡（均为住宅，不考虑其他业态），其中：商品房可售面积 8万㎡，回迁安置房面积 2万㎡

2、项目商品房当年市场均价：6000元/㎡

3、回迁房建安成本：2800元/㎡（企业原错误口径：想用成本价确认收入）

4、拆迁协议：原地无偿回迁，超面积部分回迁户向房企补差价

实际结算：回迁户合计补差价款 400万元

5、 房企另行支付村民过渡费、搬迁奖励：200万元

暂以清盘模式清算土地增值税，计算过程参见如下：

第一步：正确确认回迁房视同销售收入（关键点）

根据《国税函〔2010〕220号、国税发〔2006〕187号》规定：回迁房视同销售，优先采用本项目同类商品房市场价，即：视同销售收入=回迁安置面积×项目商品房均价=2万㎡×6000元/㎡= 12000 万元

企业常见错误口径：按建安成本确认拆迁安置收入：2万㎡×2800=5600万。

 税务合规口径：必须按市场价12000万确认视同销售

第二步：正确确认项目拆迁补偿费（核心点）

根据《国税函〔2010〕220号》第六条明确公式：可扣除拆迁补偿费 = 回迁房视同销售收入 + 房企支付补差/过渡费 - 回迁户支付补差款= 12000 + 200 - 400 = 11800 万元

重点说明：视同销售“增加收入12000万”，同时“增加扣除成本11800万”，并不是完全对冲无影响，会直接拉高项目总成本、降低增值率、影响最终土增税负。

第三步：项目完整土增清算测算（结论）

1. 项目全部销售收入

商品房销售收入 = 8万㎡ × 6000 = 48000 万元

项目总收入（含视同）= 48000 + 12000 = 60000 万元

2. 项目总扣除项目

【假设：除拆迁补偿外，土地出让金、前期、配套、建安等开发成本合计 22000 万元】

① 取得土地+开发成本合计 = 22000 + 11800（拆迁补偿） = 33800 万元

② 开发费用按10%扣除：33800 ×10% = 3380 万元

③ 加计扣除20%：33800 ×20% = 6760 万元

总扣除项目合计 = 33800 + 3380 + 6760 = 43940 万元【暂不考虑税金因素】

3. 增值额、增值率、土增税额

增值额 = 总收入60000 - 总扣除43940 = 16060 万元

增值率 = 16060 ÷ 43940 = 36.55%（适用税率30%，速算扣除0）

最终应纳土地增值税 = 16060 × 30% = 4818 万元

文章来源：中源税务师