房地产企业所得税增值税土增税的财税处理
一、所得税
会计口径
一般以交房确认销售收入。
税务口径
国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》国税发[2009]31号规定，
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。房地产企业销售未完工产品，应当按照预计计税毛利率计算应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
涉及文件：
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》国税发[2009]31号
可见：房地产企业企业所得税确认收入的时点（签订合同预收时）早于收入确认的时点、以及增值税纳税义务时间时点（均为交房）。
会计处理
所得税预缴，涉及纳税调增，这个时候是确认递延所得税资产：
借：递延所得税资产
贷：所得税费用
借：所得税费用
贷：应交所得税
二、增值税
增值税纳税时点：
根据安徽省国税局营改增政策解答，增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已经发生应税行为。对以买卖方式转让的不动产，应对照《商品房买卖合同》上约定的交房时间，房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟交房时间之前完成房屋交付手续的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间。 (wr:期房预收款的时候，应税行为尚未发生，所以这个时候不满足增值税纳税义务发生时点，交房时应税行为发生即纳税义务发生时点)
增值税预缴：
房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税，开具适用税率或者征收率的增值税发票;纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管税务机关预缴增值税。（wr备注：按照预收/(1+11或5%)*3%税率预缴）
涉及文件：国家税务总局公告2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
会计处理
由于预收款项时，已经确认其他流动负债（待转销项税），此时，预缴直接冲减待转销项税。
借：其他流动负债
贷：应交税费-VAT
三、土地增值税方面
土地增值税在清算前采用预缴的方式申报的，达到清算条件，计算收入和扣除项目金额，据此计算应缴纳的土地增值税。
土增税清算
土地增值税清算条件的规定：《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第九条规定：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的。
土增税预缴：
第十条规定：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
文件： 《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)
会计处理：
会计上在确认房地产销售收入时，即应根据预估的增值率和相关扣除项目数据，合理估计该项目扣除已预缴的土地增值税之后，日后清算时尚需补缴的税额，确认为负债。因此不论清算在何时发生，理论上不应影响会计上对清算准备相关负债的确认和计量。
1、在收入确认时需要正常计提土地增值税
借：税金及附加
贷：应交税费-土增税
2、预缴时
借：应交税费-土增税
贷：银存
3、清算时
借：应交税费-土增税
贷：银存
Wr备注：
1、如果预征率低于预计的最终税负率，则在确认收入同时，需就已确认的收入对应的清算时预计需补缴的税款予以计提。
2、以前年度确认收入时，就需要将日后对应的土地增值税清算义务按照最佳估计数予以计提，这也是房地产开发行业的通行做法。如果前期未预计且影响重大，应作为前期重大差错予以更正。
文章来源：税语贤言
