一、基础课税规则|房地产开发项目土地增值税预征制度+清算制度

7、房地产开发项目土地增值税预征制度+清算制度（全国口径+新疆口径）

【实务导读】

本条是土地增值税预征制度的源头条款，规范项目全部竣工结算前转让房地产（期房销售、在建工程转让）的征管模式。核心成因：项目尚未竣工结算，完整成本无法锁定，无法准确计算增值额。采用预征过渡，待项目竣工结算完成后实施清算、多退少补；预征具体管理细则授权各省制定。

本条款属于房地产开发项目专属征管规则。存量不动产（已竣工结算完毕的房产、土地）转让，不适用预征模式，执行按次申报规则，两套征管体系不能混用。

【实施细则原文】

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

政策依据：《暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条

【财税公告原文】

根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补;当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

政策依据：财税字[1995]48号第十四条

【财税公告原文】

各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。

政策依据：财税[2006]21号第三条，自2006年3月2日起执行

【新疆地方政策原文1】

土地增值税预征仅限于房地产开发企业(包括涉外房地产开发企业)，对非房地产开发企业转让房地产的，应核算征收土地增值税。

政策依据：新地税发[2005]208号第五条，自2006年1月1日起执行

【新疆地方政策原文1】

房地产企业转让房地产，一律先预缴土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后，进行清算，多退少补;非房地产纳税人转让房地产，应按规定计算缴纳土地增值税。

政策依据：新地税发[2002]150号五、

【实务解读】

1、适用场景：法条表述为竣工结算前转让房地产，不限于常规房企进行期房预售，同样包含建设周期内在建工程整体转让。核心前提：项目尚未完成竣工结算，完整开发成本无法最终归集，增值额无法精准核算。

2、极易产生的认知误区：本条只说明“竣工结算前允许预征”，不属于限制性条款，没有规定竣工结算后的现房销售禁止预征。房企销售开发产品（期房、现房）统一执行预征制度，竣工结算仅代表成本能够确定，不改变开发项目整体征管框架。本条本质是解释“为什么设立预征制度”，是土地增值税预征制度的起源，不是规定预征的唯一适用边界。

3、竣工结算前开发成本尚未最终归集，增值额无法精准核算，因此设置预征作为临时性征管手段；预征税款仅为预缴，不能替代清算程序。

4、国家层面仅确立制度框架，预征率、预缴期限、清算管理流程等实操细则，授权各省自行制定，因此各地执行口径存在差异。

5、实务风险提示

① 预征属于过渡性预缴方式，不能永久只预征不清算；项目达到法定清算条件，应按规定完成清算；

② “多退少补”各地实操尺度不一，项目前期测算需要充分考虑清算退税的落地门槛；

③ 在建工程转让虽属于本条覆盖范围，部分省份设置特殊征管口径，实务中需要提前核实属地政策。

文章来源：务实新税