一、基础课税规则|房地产开发项目土地增值税的清算条件

8、房地产开发项目土地增值税的清算条件（全国口径+新疆口径）

【实务导读】

土地增值税清算分为必须清算（应清算）与可要求清算（通知清算）两类触发情形，总局框架划定全国统一标准，新疆2013年9号公告对两类情形条目顺序做了本地化调整。实务极易混淆两类清算的启动逻辑、申报时限义务，顺序错位会直接误判企业何时触发清算责任。

【国税发原文】

(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3.直接转让土地使用权的。

(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4.省税务机关规定的其他情况。

对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

政策依据：国税发[2006]187号第二条，自2007年2月1日起执行；国税发[2009]91号第九条、第十条，自2009年6月1日起施行

【新疆地方政策原文】

2008年1月1日后(含2008年1月1日)取得销售(预售)许可证的房地产开发企业的开发项目以及其他项目按下列规定执行。

(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4.直接转让土地使用权的。

(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或自用的;

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

3.[条款修订]自治区地方税务局规定的其他情况。

政策依据：新疆维吾尔自治区地方税务局公告2013年第9号第二条(一)、(二)，自2014年1月1日起执行，提示—依据国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局关于修改部分税收规范性文件的公告，自2018年6月15日起，“自治区地方税务局规定的其他情况。”修改为“公告第二条第二款第三项:3．新疆区税务局规定的其他情况。”。

【实务解读】

一、核心条文差异（最关键实务点）

1.总局原文逻辑：注销清算是“可要求清算”的第3项，属于税务机关可以发起清算；专门加注约束：注销场景下必须在注销前完成清算。

总局排序：应清算3项（全售、整体转在建、转土地）；可要求清算4项（85%、预售证满3年、注销、其他）

2.新疆2013年9号公告调整：将申请注销税务登记从「可要求清算」移至【应清算】第四项。

实务含义：在新疆辖区，企业只要申请注销，属于纳税人应当主动发起清算，不再等待税务局通知清算，属于自行清算义务；全国其他省份大多仍属于税务可通知清算。

3.条文措辞修订（仅文字修改，不改变实质规则）

2018年公告仅把原文“自治区地方税务局规定的其他情况”，修改为“新疆区税务局规定的其他情况”，机构名称更新，触发条件、适用范围无变化。

二、两类清算义务区分

1.?应清算（主动义务）

条件一旦达成，纳税人自发负有清算申报义务，不需要税务局下发清算通知书，逾期会产生滞纳金风险。

新疆特殊：企业申请注销，直接触发应清算，必须企业主动申报土增清算。

2.可要求清算（被动触发）

条件达成≠立刻要清算。纳税人无主动申报义务，由税务机关根据征管进度、项目情况，择机下达清算通知，收到通知后按期完成清算。

三、实务风险提示

1.跨地区项目不要直接套用总局顺序判断，新疆注销属于应清算，很多财务直接按总局口径理解，误以为等税务局通知，注销前未主动清算，形成逾期。

2.85%比例、预售证满三年，无论全国还是新疆，均属于可要求清算，达到比例企业不需要自行启动清算。

3.直接转让土地使用权：全国、新疆统一为应清算，只要发生土地直接转让，必须自行土增清算。

四、探讨总局政策将企业注销未清算归入“可要求清算”，新疆2013年9号公告直接调整至“应清算”清单。实务极易产生疑问：地方调整清算分类，是否属于下位法与上位法冲突、条款无效？

（一）两类口径核心差异

[全国总局口径]

注销属于依税务通知启动清算：主动权在税务机关。税务发现企业拟注销，可下达清算通知，企业收到通知后开展清算；硬性要求是清算程序必须完成于注销之前。

[新疆本地化口径]

注销属于纳税人自行启动清算：主动权转移至企业。只要企业提出注销申请，无需等待税务机关下达清算通知书，企业应当自主完成土地增值税清算申报。

两者最终目标完全一致：注销前必须办结土增清算，分歧仅在于由谁触发清算程序。

（二）是否构成下位法抵触上位法

1.[不构成无效的核心理由]

①国税发系列属于税务规范性文件，并非法律、行政法规，本身预留兜底授权，允许省级税务机关细化、从严制定征管执行标准。

②政策精神并未相反：总局本身已经明确注销前必须清算，新疆只是前置纳税人义务，属于征管尺度强化，没有推翻上位规则的核心要求。

③在税务行政复议、行政诉讼实务当中，几乎没有判例以此为由，判定该地方条款无效。

2.[学理层面的不同抗辩观点]

理论争议点：总局已经对应清算、可要求清算情形分别封闭式列举，地方不得改动原有归类，直接把税务的管理义务转化为纳税人的自主申报义务，变相加重纳税人责任，超出政策细化权限。

该观点仅停留在学术讨论，无法作为实务中对抗当地征管口径的有效依据。

（三）实务执行提示

1.在新疆辖区开展地产项目，不能直接引用总局条文抗辩、等待税务下发清算通知，必须按地方口径，注销前主动完成土增清算。

2.若忽视地方特殊归类，被动等待税务通知，一旦超过应清算申报时限，会直接产生滞纳金。

3.跨区域项目务必区分本省地方公告，不能直接套用总局清单判断应清算、可清算边界。

（四）总结

该条款不属于严格意义上下位法违法、法定无效情形；是省级税务机关在授权范围内，对清算触发模式作出的从严征管安排，实操层面在新疆具备强制约束力。

备注：本条属于政策口径争议专题，实务沟通不建议直接主张条款无效，优先按照地方口径管控涉税风险。

文章来源：务实新税