一、基础课税规则|土地增值税的征税对象是什么?

6、土地增值税的征税对象是什么?（全国口径）

【实务导读】

土地增值税的征税对象是增值额，对增值额的计算进行了系统列明，通过本条可以了解土增税款计算规则的核心框架。

【国税函原文】

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：

(一)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

(二)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 %以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 %以内计算扣除。

(四)旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

(五)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(六)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20 %的扣除。

政策依据：国税函发[1995]110号第五条

【实务解读】

1、增值额核心公式

增值额＝转让房地产收入－6大类法定扣除项目合计金额

收入含货币、实物、其他经济利益，申报价格明显偏低无合理理由，可按评估价调整收入。

2、六项扣除逐项要点

①取得土地使用权金额：地价款+取得环节相关规费；划拨土地必须补缴土地出让金才可扣除。

②房地产开发成本：六大类成本，按实际发生扣除，必须和本项目直接相关。

③房地产开发费用（三费，不据实全额扣，限额计算扣除）

利息可分摊+金融机构证明：利息据实＋（土地金额+开发成本）×5%

无法提供利息证明：（土地金额+开发成本）×10%以内整体扣除

会计账面实际发生的管理、销售费，不直接取账面数扣除，必须按比例限额计算。

④旧房评估价：仅适用于转让旧房，重置成本×成新折扣，不是购置原价。

⑤转让相关税金：原文列营业税（现已改为增值税，增值税为价外税不得扣除，附加、印花税可扣）。

⑥20%加计扣除：仅限房地产开发企业；转让旧房、非房企不能享受20%加计。

本文属于政策口径解释函，是实务清算判断扣除范围最常用参考文件；

增值税税制改革后，税金部分需替换为现行口径：增值税不得作为扣除项目，城建税、教育附加、地方教育附加、印花税可以扣除。

文章来源：务实新税