一、基础课税规则|未办理土地使用权证转让土地有关税收问题

5、未办理土地使用权证转让土地有关税收问题（全国口径）

【实务导读】

实务中经常产生误区：未办理土地证、未完成权属登记变更，转让土地是否不需要缴纳土地增值税。本文件采用实质重于形式原则，不以土地证、产权登记作为土增纳税的前置判断条件，只要实质转移土地权益并获取经济利益，即产生土地增值税纳税义务。

【国税函原文】

土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

政策依据：国税函[2007]645号，提示——依据国家税务总局公告2021年第25号 国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告，本法规自2021年9月1日起，有关契税的规定废止。

【实务解读】

1、核心判定原则：实质重于形式

是否取得土地证、是否完成不动产过户登记，不是土地增值税征税的必要前提。判断关键点：①实际享有土地占有、使用、收益、处分权利；②通过合同约定实质转移土地权益；③取得经济利益。三项同时满足，土增纳税义务成立。

2、适用场景：土地转让、土地置换

?注意：单纯抵押土地，未发生权属实质转移，仅设置担保，不产生土地增值税纳税义务；只有抵押后抵债、处置土地实现权益转移，才触发征税。

3、实务风险提示

①很多企业认为没过户就不用申报土增，属于重大涉税风险，签订土地转让协议、收取款项，即便暂不办理权证，清算或稽查时会被认定发生应税转让。

②证据链要求：合同、付款凭证、土地实际移交占有证明，均可作为实质转让的佐证材料。

③文件失效区分：该文件仅契税条款废止，土增、增值税（原营业税）的实质转让判定逻辑仍然执行，不能直接认为全文作废。

4、延伸：该口径同样适用于在建工程转让，未办证但实质移交开发项目并获取收益，同样负有土增申报义务。

文章来源：务实新税