一、基础课税规则|房地产开发项目土地增值税清算定义及要求

9、房地产开发项目土地增值税清算定义及要求（全国口径+新疆口径）

【实务导读】

国税发〔2009〕91号界定了土地增值税清算法定定义、纳税人和税务机关各自权责，新疆2013年9号公告在此基础上进一步明确：纳税人自主实施清算、逾期不清算可启动核定征收、允许委托第三方中介清算。本条核心厘清：清算是纳税人的法定义务，并非由税务局代为计算税款，同时划定新疆地区土增核定征收的最低底线。

【国税发原文】

《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

政策依据：国税发[2009]91号第三条、第四条、第五条、第三十二条，自2009年6月1日起施行

【新疆地方政策原文】

(五)土地增值税清算工作由纳税人依照相关规定自行实施。

纳税人应当按照土地增值税的规定，如实填写相关申报表，正确计算土地增值税税额，完整、及时报送相关资料，并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。

纳税人土地增值税的清算申报由主管税务机关负责受理。受理后，应对纳税人申报表的逻辑性、有关资料的完整性和准确性进行审核。

(六)对于在上述规定的九十日内没有进行土地增值税清算的纳税人，主管税务机关可以核定征收其土地增值税。住宅(不含别墅)核定征收率为5%，其他项目核定征收率不得低于5%由各地自定。

(七)对于没有能力自行进行土地增值税清算的房地产开发企业可委托中介机构进行清算。

政策依据：新疆维吾尔自治区地方税务局公告2013年第9号第二条(五)、(六)、(七)，自2014年1月1日起执行

【实务解读】

一、底层权责划分（全国口径核心）

1.清算计算主体：纳税人

税款计算、资料归集、填报申报表，责任归属企业本身，很多企业存在认知误区：认为清算就是税务局帮忙算账。

税务机关职责是事后审核，不是代替企业完成清算测算。

2.税务机关工作流程：受理资料→逐项审核→书面出具审核结论→确定补退税期限

审核≠重新做一遍清算，是对企业提交申报数据的合规性、真实性复核。

二、新疆地方政策三层增量规则

1.再次压实主体责任

明文强调清算由纳税人自行实施，申报全部资料、测算数据出现错报、漏报，由企业承担全部法律责任，不能以“税务已经受理资料”为由免除自身责任。

提示：税务受理资料，仅代表资料形式收讫，不代表税务认可申报数据准确。

2.逾期清算触发核定征收（新疆特有执行尺度）

触发前提：达到清算条件90日内，纳税人未开展清算申报

-普通住宅（不含别墅）：核定征收率底线5%

-商业、别墅、车位等其他业态：各地自行制定，但最低不得低于5%（新疆2025年第2号公告改为10%，详见后续核定征收的条款）

实务风险：不是达到90天立刻核定，是税务“可以”选择核定方式征收，属于征管惩戒手段，企业不可主动选择按核定方式完成清算。

3.中介机构定位：委托代办，责任不转移

企业无能力自行清算，可以委托税务师事务所等中介出具清算报告。

关键点：中介只是受托干活，申报的法律主体仍然是房地产企业，后期核查发现数据失真，追责纳税人，而非直接追责中介。

三、实务高频误区提示

1 ?误区：我把资料交给税务局，清算就是税务局的事

?正解：提交资料只是申报环节，测算、举证扣除项目的主体义务在企业。

2 ?误区：新疆核定最低5%，清算税负高于5%不合理

?正解：5%是逾期不清算时的核定底线，正常查账清算不受该比例约束，查账模式下实际税负可以高于或者低于5%。

3 ?误区：委托中介清算，出错由中介承担全部涉税风险

?正解：企业是法定纳税主体，中介报告仅作为申报附件，不能豁免企业申报责任。

四、总结

全国规则定性质：土增清算是纳税人自主申报行为，税务负责事后审核；

新疆规则加约束：明确逾期不清算的核定惩戒标准，允许外包测算，但涉税主体责任始终由房企承担。

文章来源：务实新税