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常见问题问题详情20231116

问题：房地产公司分立涉及分立公司土地增值税和增值税

业务类型：分立

咨询对象：浙江省税务局（2020-08-09）

留言内容

你好，房地产公司分立，分立后两个公司均有土地，原公司存续，分立的新公司也是房地产企业，分立过去的土地在土地增值税清算时，土地成本可以进行加计扣除吗？在缴纳增值税时土地款可以抵减销售额吗

答复机构：浙江省税务局（2020-08-14）

答复内容

浙江财税12366服务中心答复：您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定，房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。 (一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司; (二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变; (三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。因此，纳税人分立新设的房地产企业如能取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据或者符合财税〔2016〕140号文的上述规定，在计算销售时可以扣除土地价款。根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）规定： “三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。……五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。” 根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发〔1995〕110号)第六条规定：“（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。……（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。” 因此，房地产开发企业在分立过程中，对未进行开发即转让的土地使用权应按规定计算缴纳土地增值税，不得加计20%扣除土地成本；分立新设的房地产开发企业取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许加计20%扣除土地成本。上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。

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