实务案例20231116

房地产企业印花税缴纳存在六个误区

2023-12-07分类:财税小白必看
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房地产开发企业销售商品房时与买方签订的购房合同应按“产权转移书据”类税目缴纳印花税。但在实践中,很多的房地产企业财务人员存在以下误区:

一、误区之一:与增值税一并按月申报缴纳印花税。

印花税的纳税义务发生时间为纳税人书立应税凭证的当日。但在缴纳的时间上,印花税按季、按年或按次计征。实行按季、按年计征的,纳税人应当自季度、年度终了之日起十五日内申报缴纳税款;实行按次计征的,纳税人应当自纳税义务发生之日起十五日内申报缴纳税款。根据《国家税务总局关于实施〈中华人民共和国印花税法〉等有关事项的公告》(国家税务总局公告2022年第14号)规定,产权转移书据印花税可以按季或者按次申报缴纳,具体纳税期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务局结合征管实际确定。以湖北省为例,《国家税务总局湖北省税务局关于印花税纳税期限有关事项的公告》(国家税务总局湖北省税务局公告 2022年第5号)规定,应税产权转移书据按次申报缴纳,纳税义务频繁发生的,可选择按季申报缴纳。因此,对于房地产企业频繁发生的销售商品房可以选择按季申报缴纳房产税。

二、误区之二:销售商品房按开票确认的收入或会计确认的收入缴纳印花税。

纳税人之所以习惯按照开票收入或账面反应的收入申报缴纳印花税,其主要原因一是为了便于企业以后查询;二是是税收风险比对是根据收入而来,完全是为了迎合税务风险;三是过去印花税是实行核定征收,直接按照收入100%核定印花税。但实行新印花税法后,核定征收印花税已经不复存在,要求印花税必须实行查账征收,印花税的计税依据是以产权转移书据所列的金额,与企业什么时候开具发票或企业什么时候确认会计收入没有任何关系。在预售商品房时,买卖双方签订商品房销售合同或商品房预售合同的,在签订合同时即发生增值税纳税义务,而合同签订时间一般都早于开票时间或会计确认收入的时间,如果按照开票或收入确认时间申报缴纳印花税,就会面临税务风险。建议:财务人员建立销售合同台账,按照签订合同的时间确认印花税纳税义务发生时间,及时按季申报缴纳印花税。

三、误区之三:销售商品房按照不含税作为印花税计税依据。

应税产权转移书据的计税依据,为产权转移书据所列的金额,不包括列明的增值税税款。因此,增值税不计入印花税计税依据的前提必须是在签订合同时,明确不含税价和增值税,否则印花税计税依据应当包含增值税。在实践中,很多纳税人签订销售合同并未价税分离,因此,一并包括增值税在内一并计算缴纳印花税。建议:房地产企业在签订销售合同时,明确不含税合同价和增值税,养成一个良好的习惯,并且是“举手之劳”的事情,但可以给企业带来节税的效果。

四、误区之四:退房已缴纳的印花税抵减后期应缴纳的印花税。

印花税是行为税,在发生印花税应税行为时申报缴纳。即一旦印花税应税合同已经签订,其纳税义务已经发生,根据《财政部税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告》〔财政部 税务总局公告2022年第22号〕规定:“未履行的应税合同、产权转移书据,已缴纳的印花税不予退还及抵缴税款”。因此,未履行合同已缴纳的印花税不予退回。但如果合同已签订但尚未缴纳印花税,比如1月份签订合同,于2月份退房,在4月份申报一季度印花税之前已发生退房,则不需要缴纳印花税。

 五、误区之五:印花税不通过“应交税费”科目核算。

根据《企业会计准则应用指南——会计科目和主要账务处理》应交税费——本科目核算企业按照税法等规定计算应交纳的各种税费,包括增值税、消费税、营业税、所得税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等。企业代扣代交的个人所得税等,也通过本科目核算。上述所列税种的共性骚扰都需要先通过计算,然后再缴纳这一过程。不存在着与税务机关清算和结算的问题在计提后,未交前,就形成一项负债,所以应通过“应交税费”科目核算。而印花税属于不需要预计应交数的税金,不存在着与税务机关清算和结算的问题。所以企业在交纳的不需要预计应交数的税金,印花税、耕地占用税和契税在交纳时直接计入相关资产成本或当期费用,不通过“应交税费”科目核算。缴纳时直接计入“税金及附加”。

但是,自2022年7月1日以后,印花税改为按季申报缴纳,也就说本季度的印花税要到下一季度申报缴纳,按照会计上权责发生制的原则来说,本季度的印花税就需要先计提出来,自然也就需要通过负债类科目—“应交税费”核算。同时也便于统计查询。对于印花税金额发生较大的公司来说,每年审计时统计印花税就会很头疼。如果通过“应交税费—应交印花税”科目核算,统计时直接查询“应交税费—应交印花税”的借方发生额即可。

误区之六:房地产企业所有印花税统一按季申报缴纳。

印花税按季、按年或者按次计征。实行按季、按年计征的,纳税人应当自季度、年度终了之日起十五日内申报缴纳税款;实行按次计征的,纳税人应当自纳税义务发生之日起十五日内申报缴纳税款。应税合同、产权转移书据印花税可以按季或者按次申报缴纳,应税营业账簿印花税可以按年或者按次申报缴纳,具体纳税期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务局结合征管实际确定。以湖北省为例,《国家税务总局湖北省税务局关于印花税纳税期限有关事项的公告》(国家税务总局湖北省税务局公告 2022年第5号)规定,应税合同按季申报缴纳,不经常书立应税合同的,可选择按次申报缴纳;应税产权转移书据按次申报缴纳,纳税义务频繁发生的,可选择按季申报缴纳;应税营业账簿按年申报缴纳。因此,应税合同、应税产权转移书据以及应税账簿的申报缴纳时间并非完全一致。比如房地产企业签订的土地出让合同,应当按次申报缴纳印花税,应当自纳税义务发生之日起十五日内申报缴纳税款。

文章来源:中汇武汉税务师事务所十堰所

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