房企质保金、保证金税务处理

在房地产开发过程中，房企往往会涉及到质保金和保证金的处理，这些款项的税务处理是房企财务人员需要重点关注的问题。由于房地产行业的特殊性和复杂性，不同类型的保证金、质保金在税务处理上存在差异。如果处理不当，可能会给企业带来税务风险和经济损失。本文将结合相关政策法规和实际案例，对房企质保金、保证金的税务处理进行详细分析。

一、质保金、保证金的基本概念

（一）质保金

质保金，即质量保证金，是指房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，从应付工程款中扣留一定比例的款项，作为开发项目的质量保证。在质保期内，如果工程出现质量问题，施工方需要负责维修，若施工方未履行维修义务，房企可以使用质保金进行维修。质保期届满后，若无质量问题或质量问题已解决，房企应将质保金退还给施工方。

（二）保证金

保证金在房地产行业中形式多样，常见的有以下几种：

1、投标保证金

投标人在投标时向招标人提交的一定金额的保证金，旨在保证投标人在中标后能够签订合同并履行义务。

2、履约保证金

中标人在签订合同时向招标人提交的保证金，用于保证中标人能够按照合同约定履行义务。

3、按揭贷款保证金

房企为购买方的按揭贷款提供担保时，向银行缴纳的一定比例的保证金，以确保购买方能够按时还款。

4、土地出让保证金

房企在参与土地出让竞拍时，向土地管理部门缴纳的保证金，用于保证房企在竞拍成功后能够按时支付土地出让金。

二、质保金的税务处理

（一）增值税处理

1. 施工方的纳税义务发生时间

根据《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第69号）第四条规定，纳税人提供建筑服务，被工程发包方从应支付的工程款中扣押的质押金、保证金，未开具发票的，以纳税人实际收到质押金、保证金的当天为纳税义务发生时间。如果施工方已经就质保金开具了发票，那么纳税义务发生时间为开具发票的当天。

2. 房企的进项税额抵扣

如果施工方就质保金开具了增值税专用发票，房企可以在取得发票时抵扣进项税额。但如果质保金未实际支付，且施工方未开具发票，房企则不能抵扣进项税额。例如，某房企与施工方签订工程合同，结算价款为1000万元，预留质保金100万元。施工方为房企开具了1000万元的增值税专用发票，房企可以抵扣进项税额90万元（假设税率为9%）。若施工方未开具质保金的发票，房企则无法抵扣这部分进项税额。

（二）企业所得税处理

1. 施工方的收入确认

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。因此，施工方在完成工程结算时，应当按照履约进度确认收入，质保金作为工程价款的一部分，应计入当期收入。

2. 房企的成本扣除

对于房企来说，质保金属于工程成本的一部分。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

如果房企在工程结算时已取得施工方开具的全额发票，那么质保金可以作为成本在企业所得税前扣除。如果质保金未取得发票，但符合上述预提费用的条件，房企可以预提这部分费用并在企业所得税前扣除。例如，某房企与施工方结算工程价款为1000万元，预留质保金100万元，施工方未开具质保金发票。但该房企能够提供充分的证明资料，如合同、工程竣工验收报告等，说明质保金的真实性和必要性，那么房企可以预提100万元的质保金费用在企业所得税前扣除。

（三）土地增值税处理

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第二条规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

例如，某房企在土地增值税清算时，施工方已就质保金开具了发票，那么这部分质保金可以作为成本在土地增值税清算时扣除。如果施工方未开具发票，那么质保金不得扣除，这将导致房企多缴纳土地增值税。因此，房企在与施工方签订合同时，应明确质保金发票的开具时间，以确保在土地增值税清算时能够及时取得发票并扣除相应成本。

三、保证金的税务处理

（一）投标保证金和履约保证金

投标保证金和履约保证金在税务处理上较为相似。对于房企来说，缴纳的投标保证金和履约保证金如果在规定期限内未被没收，应退还企业，这部分款项不属于企业的收入，不涉及增值税和企业所得税的纳税义务。但如果投标保证金因投标人未中标而被没收，或履约保证金因中标人未履行合同义务而被没收，那么没收的保证金应作为企业的营业外收入，缴纳企业所得税。
例如，某房企参与土地竞拍，缴纳投标保证金100万元，由于未中标，保证金被没收。该房企应将这100万元计入营业外收入，缴纳企业所得税25万元（假设企业所得税税率为25%）。

（二）按揭贷款保证金

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第十九条规定，企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

在增值税方面，按揭贷款保证金不属于增值税的应税收入，不缴纳增值税。但如果因购买方违约导致银行扣除保证金，房企将这部分保证金作为损失处理时，需要提供相关证明资料，如银行扣款通知、购买方违约证明等，以在企业所得税前扣除。

（三）土地出让保证金

土地出让保证金是房企在参与土地出让竞拍时向土地管理部门缴纳的款项。如果房企竞拍成功，土地出让保证金将抵作土地出让金，计入土地成本，在企业所得税和土地增值税清算时可以扣除。如果竞拍失败，土地出让保证金将退还给房企，不涉及税务处理。
例如，某房企竞拍土地，缴纳土地出让保证金5000万元，竞拍成功后，该保证金抵作土地出让金。在土地增值税清算时，这5000万元可以作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

四、实际案例分析

（一）案例一：E公司质量保证金土地增值税处理案例

1. 案例详情

E公司是一家房地产企业，开发M项目，已向主管税务机关办理项目备案。F公司为建筑企业，承揽该项目的建安工程。双方签订的合同约定，项目竣工时，E公司依据《建设工程质量保证金管理办法》，按照结算价款的3%预留质量保证金。项目竣工验收后，E公司与F公司办理竣工决算，结算价款1亿元，同时预留质量保证金300万元。F公司向E公司开具1亿元的发票。因工程缺陷问题，E公司与F公司商定，将其中200万元质量保证金抵作工程损失赔偿金，E公司计入营业外收入。M项目达到土地增值税清算条件后，E公司进行土地增值税清算，并在申报时按照1亿元确认了建安成本。

2. 税务分析

从业务实质分析，E公司将质量保证金抵作工程损失赔偿金，与F公司提供的建安服务相关，理应作为销售折让，冲减工程价款。根据《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（二）项规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的成本和费用。因此，E公司在计算土地增值税时，计入建安成本的金额应调整为9800万元。如果E公司按照1亿元确认建安成本，将导致多扣除成本，少缴纳土地增值税，面临税务机关的调整和处罚。

3. 处理建议

E公司应及时调整土地增值税清算申报数据，将建安成本调整为9800万元，并补缴相应的土地增值税。同时，与F公司协商，要求F公司开具200万元的红字发票，以冲减销售收入。在今后的业务中，房企应加强对质保金的管理，明确质保金的处理方式和发票开具要求，避免因税务处理不当而引发风险。

（二）案例二：甲公司质保金财税处理案例

1. 案例详情

甲房地产开发公司开发一住宅小区项目。项目竣工验收后，甲公司按照合同约定与施工方乙公司办理竣工结算，结算价款10000万元，同时预留质量保证金300万元。乙公司向甲公司开具了10000万元增值税专用发票。甲公司会计处理如下（单位：万元）：
借：开发成本 9090.91
       应交税费——应交增值税（进项税额） 909.09
贷：应付账款 300
       银行存款 9700

质保期内，该项目出现屋面防水质量问题，乙公司未进行维修，甲公司对上述质保金予以扣留。对该业务的财税处理，甲公司内出现了两种观点：

观点一：

由于甲公司按结算总价10000万元取得增值税专用发票并计入了开发成本，所以质保金属于工程款。后期由于建设工程质量问题，乙公司放弃对甲公司300万元的债权，应视为乙公司因商品质量问题而作出的销售折让，甲公司应当冲减开发成本，并将对应的进项税额转出。

观点二：

甲公司和乙公司之间的工程款，在双方办理工程结算时即以结清，乙公司按结算金额10000万元全额开具发票符合税法规定。按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）和《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，甲公司可以根据发票所载金额，在企业所得税和土地增值税中作为成本予以扣除。扣留质保金时，应将其计入营业外收入，进项税额不需转出。

2. 税务分析

两种观点的分歧在于质保金是否属于工程款。根据《建设工程质量保证金管理暂行办法》规定，质量保证金指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。由此可见，质保金从应付工程款中预留，属于工程款的一部分，但同时也是承包人就合同义务作出保证的一种方式，其性质属于保证金。

从税务处理的角度来看，乙公司已按结算金额全额开具发票，甲公司也已将发票金额计入开发成本并抵扣了进项税额。如果将质保金视为销售折让冲减开发成本并转出进项税额，可能会导致税务处理与实际业务不符。而将扣留的质保金计入营业外收入，更符合业务实质和税法规定。因为质保金是作为工程质量的保证，当施工方未履行维修义务时，房企扣留质保金是对施工方违约行为的一种惩罚，不属于销售折让范畴。因此，观点二更合理。

3. 处理建议

甲公司应按照观点二进行财税处理，将扣留的质保金计入营业外收入，进项税额不需转出。在企业所得税和土地增值税清算时，按照发票所载金额扣除相应成本。同时，甲公司应加强与施工方的沟通和管理，确保施工方履行维修义务，避免因质量问题给企业带来损失。

五、税务稽查要点

（一）质保金发票开具情况

税务机关在稽查时，会重点关注质保金发票的开具情况。如果施工方已就质保金开具发票，房企是否及时抵扣进项税额；如果未开具发票，房企是否在计算企业所得税和土地增值税时违规扣除质保金。例如，税务机关会检查房企的进项税额抵扣凭证和成本扣除凭证，核实质保金发票的真实性和合法性。

（二）质保金扣除的合理性

税务机关会审查质保金的扣除是否符合“实际发生、相关、合理”的原则。对于企业所得税，会检查房企是否按照规定取得合法有效的凭证，如发票、合同等，作为税前扣除依据；对于土地增值税，会检查质保金是否在实际支付并取得发票的情况下扣除，是否存在未实际支付却违规扣除的情况。

（三）保证金的核算和税务处理

税务机关会关注保证金的核算是否规范，是否存在将保证金隐瞒收入、不进行纳税申报的情况。例如，检查房企的银行账户流水、合同等资料，核实保证金的收支情况，判断是否应缴纳增值税、企业所得税等。

（四）特殊业务的税务处理

对于一些特殊业务，如按揭贷款保证金、土地出让保证金等，税务机关会重点审查其税务处理是否符合相关政策规定。例如，检查房企是否将按揭贷款保证金违规从销售收入中减除，或在未实际发生损失时就扣除保证金。

六、税务筹划建议

（一）合理约定质保金条款

房企在与施工方签订合同时，应合理约定质保金的比例、发票开具时间和支付时间等条款。尽量要求施工方在结算时就质保金开具发票，以确保房企能够及时抵扣进项税额和在企业所得税、土地增值税中扣除相应成本。同时，明确质保金的退还条件和时间，避免因质保金长期挂账而引发税务风险。

（二）规范保证金的核算和管理

房企应建立健全保证金的核算制度，对不同类型的保证金进行单独核算，明确保证金的收支情况。在缴纳保证金时，要及时取得相关凭证，并妥善保管。对于退还的保证金，要及时进行账务处理，确保财务数据的准确性。

（三）加强与税务机关的沟通

房企在进行税务处理时，如遇到疑难问题，应及时与税务机关沟通，了解税务政策的具体执行口径。避免因对政策理解偏差而导致税务处理错误。同时，积极配合税务机关的稽查工作，及时提供相关资料和信息。

（四）关注税收政策变化

税收政策会随着国家经济发展和宏观调控的需要而不断调整。房企应关注税收政策的变化，及时调整税务处理方式和筹划方案，以适应新的政策要求。例如，关注增值税税率调整、企业所得税优惠政策变化等对企业税务处理的影响。

七、结论

房企质保金、保证金的税务处理涉及多个税种和环节，需要财务人员熟悉相关政策法规，结合企业实际情况进行准确处理。在实际操作中，房企应加强内部管理，规范财务核算，合理进行税务筹划，以降低税务风险，提高企业经济效益。同时，要密切关注税收政策变化，及时调整税务处理策略，确保企业的税务处理符合法律法规要求。

文章来源：财码笔记