产业地产涉税案例分析

案例一：成都国际医学城

成都国际医学城坐落于四川省成都市温江区现代服务业园区内，紧邻高新西区、青羊区，清水河穿流而过，“198”生态绿化带位于其中，区位优势明显、生态环境优越、交通条件较好。医学城以健康医疗为产业发展核心，以健康旅游为产业发展动力，以健康商务为产业发展配套。目前是亚洲规模最大、功能布局最为完善的现代医疗健康产业园区。

1、健康医疗板块，以高端治疗、医学检测、教育研发、康复疗养、养老服务体系建设为主。

2、健康旅游板块，聚集旅游观光、健康养生、中药种植等方面。

3、健康商务板块，提供相关的培训中心、中介机构、高端居住、餐饮娱乐等服务。

针对以上三个板块所涉及的有关行业，涉税及税收优惠政策分析如下：

案例二：文化旅游地产涉税政策分析

文化旅游地产涉税特征

案例三、怎样谋划产业地产物业自持和出售？

【案例】A公司开发一个文化旅游地产项目，总成本200,000万元，其中，出售部分物业的成本为90,000万元，自持部分物业的成本为110,000万元。自持物业中，自用物业的成本为60,000万元，拟出租物业的成本为50,000万元。对外销售物业预计可实现销售收入150,000万元，流转环节可扣除的税金及附加为600万元。智慧源建议将成本处理优化如下：出售部分的物业为100,000万元，自用部分的物业为52,000万元，出租部分的物业为48,000万元。税负会怎样变化呢？我们分析如下：

A.原有成本处理方式下，税负计算：

①土地增值税

  扣除项目：90,000×（1+30%）+600=117,600万元

  增值率：（150,000-117,600）/117,600=28%

土地增值税：（150,000-117，600）×30%=9,720万元

②自用物业的房产税

  60,000×（1-30%）×1.2%=504万元

③合计：9,720+504=10,224万元。

B.成本优化处理后，税负计算如下：

①土地增值税

  扣除项目：100,000×（1+30%）+600=130,600万元

  增值率：（150,000-130,600）/130,600=15%

  土地增值税：（150,000-130,600）×30%=5，820万元

②自用物业的房产税

   52,000×（1-30%）×1.2%=436万元

③合计：5,820+436=6,256万元。

成本处理经优化后，可以节税：10,224-6,256=3,968万（企业所得税的时间价值略）。

观点：

产业地产涉税问题中，较为突出的有三大问题：

第一个问题是，产业地产作为政府鼓励和扶持的项目，政府通常会以财政补贴的方式将部分土地出让金返回给项目公司。根据各地政策口径不同，对返还款的财税处理也不同，由此将对项目公司产生不同的税负影响。所以特别注意。

第二个问题是，政府通常给产业地产商较低的土地出让价格，但会要求多少面积的物业必须自持多少年以上。只允许部分物业对外做商业开发和销售。这在税务上就涉及到自持物业与销售物业的成本分摊问题，如果能在拿地阶段，就和政府协商区别地价，当然是最理想的。

第三个问题是，政府通常会要求开发商在红线以外建设配套设施作为开发项目拿地的前提条件。也就是说，产业地产通常会存在大量红线外支出。对红线外发生的支出是否允许土地增值税税前扣除，有的省份已作出明确规定，如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）明确规定，房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出），不得计入本项目扣除金额。

但也有省份规定，包括在国税总局颁发的国税发（2009）31号文也明确规定，红线外支出不得计入红线内列支。智慧源咨询实践中，通常会建议客户在拿地时，要求政府在土地出让合同中约定（或要求政府部门单独发函约定），红线外支出属于招拍挂拿地时的附带条件，并且是开发项目验收的必备条件，写进土地出让合同中，或另签补充协议约定。如果属事后行为，至少也要求政府出具会议纪要。未来在与税局进行税务清算中，就可以据此积极沟通，争取将红线外支出列为土地成本的一部分，在计算土地增值税时，允许税前扣除。 

四、相关法律法规

1、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

2、《财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税〔2004〕39号）

3、《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》

4、《财政部 税务总局关于扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知 》(财税〔2017〕43号)

5、《财政部 国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）

6、《关于加强房地产企业资质管理有关问题的通知》(豫建〔2016〕35号)

7、《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》（武房发〔2013〕146号）

8、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发号〔2010〕34号）

9、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》（沪府办〔2016〕23号）

10、《关于加强本市经营性用地出让管理若干规定（试行）》（沪府办〔2015〕30号）

文章来源：蜀阳咨询