土地增值税清算开发间接费用扣除指南

一、开发间接费用扣除标准

定义及范围：依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，开发间接费用指直接组织、管理开发项目所产生的费用，涵盖工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。例如，某房地产开发项目工程部管理人员的工资，因直接服务于项目组织管理，可计入开发间接费用。

扣除比例：开发间接费用作为房地产开发成本的一部分，虽无单独扣除比例规定，但影响加计扣除基数。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计 20% 扣除。即若开发间接费用合理归集，会增大加计扣除数额，降低增值额。

跨期、跨项目分摊：若费用涉及多个开发项目或项目开发周期长，需合理分摊。纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，其扣除项目金额确定，可按转让土地使用权面积占总面积比例、建筑面积，或税务机关确认的其他方式计算分摊。如某房企同时开发 A、B 两个项目，共用一套施工管理设备，折旧费应按项目受益程度分摊至 A、B 项目的开发间接费用。

二、土地增值税清算注意事项

费用归集合规性：严格区分开发间接费用与企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动发生的管理费用，后者不可计入开发间接费用。甲房地产企业将集团总部高管薪酬、品牌宣传费全额计入某清算项目开发间接费用，未合理分摊至其他同期开发项目，违反“受益对象” 原则，被税务机关重新分摊并调减扣除额。

真实性与凭证合法性：开发间接费用须真实发生，无预提情况，且取得合法有效凭证。税务机关审核时，重点关注费用是否真实，凭证是否合规。如企业列支一笔大额办公费用于开发项目，但发票开具方与实际业务不符，该费用不能扣除。

正列举外费用的扣除判定：对于未在规定中明确列举的费用项目，若想作为开发间接费用扣除，需满足“真实发生” 且 “与房地产开发直接相关”。企业申报某项开发间接费，应准备费用发生详细说明、相关合同协议、合法票据等证明材料，获税务机关认可。如企业为项目施工人员购买特殊劳动保护用品，虽未在正列举中，但与项目直接相关，准备充分材料可扣除。

费用发生时间界限：一般而言，开发间接费用扣除限于项目开发建设期内。项目竣工验收或交房之后发生的费用，原则上不应计入开发间接费用。甲房地产公司项目 2024 年 4 月竣工验收，企业列支竣工后开发间接费，税务机关认定超出项目建设实际周期，不允许扣除。

关联交易风险：房地产开发企业与工程承包企业若互为关联企业，建安造价高于当地规定扣除项目金额标准，税务机关可能重点审查，无正当理由，可能调整扣除金额。某房企将工程发包给关联建筑公司，建安造价明显高于市场同期同类项目，且无法说明合理原因，税务机关按市场合理价格核定扣除金额。

文章来源：税泽弘熙