房地产企业“城市基础设施配套费”缴纳契税的“纳税义务发生时间”探讨

一般来说，契税是办不动产权证之前缴纳，是一锤子买卖，没有缴纳的话拿不到证，不应该少交契税、也不应该有滞纳金。

但是，如果缴纳契税的部分计税依据是办证之后才确定的呢，比如“城市基础设施配套费”，没有办证这个程序来卡，由企业自行操作了，就有可能出现少交、晚交契税的问题。

“城市基础设施配套费”需要作为契税的计税依据，这个目前政策明确（以前争议很大，现在也很多人对政策不服），企业基本没有理由少交；但是，其缴纳契税的纳税义务发生时间是什么时候？这个是有争议的，也是导致企业晚交、并产生滞纳金的原因。

政策依据

1、《契税法》 

第九条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

2、《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)

二、关于若干计税依据的具体情形

(五)土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

四、关于纳税义务发生时间的具体情形（未列示“城市基础设施配套费”）

发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。

“城市基础设施配套费”缴纳契税的纳税义务发生时间

分为二种情况：

情况一：“办理不动产证的时间”早于“当地规划管理部门确定城市基础设施配套费缴纳日期”。

由于办理不动产证时尚不知道“城市基础设施配套费”的金额，故办证时未缴纳此部分的契税。而上述政策中对于纳税义务发生时间的具体情形，并未列示“城市基础设施配套费”，这也是实务中产生争议的原因。

我们从常理分析，“城市基础设施配套费”要交契税，首先需要明确其缴纳的时间和金额。对于房地产企业来说，时间和金额一般是由当地规划管理部门确定的，所以“城市基础设施配套费”缴纳契税的纳税义务发生时间：应为当地规划管理部门确定城市基础设施配套费缴纳的当日。

结合上述2个政策，应在当地规划管理部门确定城市基础设施配套费缴纳后90日内申报缴纳契税。若未按时缴纳，将产生滞纳金。

情况二：“办理不动产证的时间”晚于“当地规划管理部门确定城市基础设施配套费缴纳日期”。

  纳税义务发生时间：同上；

  滞纳金开始计算时间：办理不动产次日。

举例：某房地产企业2023年3月获取一块土地。

（1）若4月15日取得国土证，当地规划管理部确定城市基础设施配套费的日期为6月16日。

  纳税义务发生时间：6月16日；

  滞纳金计算开始时间：6月16日后的第91天。

（2）若当地规划管理部确定城市基础设施配套费的日期为6月16日，取得国土证的时间为8月5日。

  纳税义务发生时间：6月16日；

  滞纳金开始计算时间：8月6日（不是6月16日后的第91天）。

 文章来源：财税伍哥