“一看就懂”关于小区地下停车场产权是谁的

在小区地下停车场的所有权问题上，普遍存在不同观点。为厘清该问题，需从土地出让金、容积率等根本因素出发，并结合相关法律法规进行综合分析。以下为个人基于现行法律依据所作的梳理与解读。

一、土地出让与容积率对所有权的影响  

开发商在取得土地时缴纳的土地出让金及项目容积率，直接决定了其可合法建造并销售的面积范围。规划面积与实测面积之间允许存在合理误差，但土地使用权随房屋销售完成而转移至业主名下，开发商不再保留宗地内的土地使用权。 

《自然资源部关于探索推进城市地下空间开发利用的指导意见》明确规定： 

地下空间国有建设用地使用权出让或租赁时，土地价款可分层计算； 

面向社会提供公共服务的非营利性地下停车设施，可不收取土地价款，但车位不得分割销售或以租代售； 

单独设立的地下空间国有建设用地使用权，可与地表分别办理规划许可，并依法登记为“地下”使用权； 

与地表一体供应的地下空间，仍登记为“地表”使用权。 

这表明，开发商在完成销售后，其土地使用权已依法转移，业主成为宗地内土地权利的共同权利人。

二、配套公共设施的产权归属与税务处理  

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发）规定： 

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所等公共设施，按以下原则处理： 

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；  

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

该文件明确指出，作为配套设施的停车场（库）若产权属全体业主，其成本可在土地增值税清算中扣除。

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》进一步明确： 

属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费处理； 

属于营利性的，或产权归企业所有的，应当单独核算成本； 

利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

上述规定从税法角度确认：利用地下基础设施建设的停车场，原则上应作为公共配套设施，其产权归属及税务处理方式与“属于全体业主”的情形紧密关联。

三、物权归属的司法认定依据  

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定： 

其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施，应认定为业主共有。 

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

该解释进一步明确，对于物权归属争议，人民法院应当以法律、行政法规为依据，而非仅以登记为准。即便开发商或第三方持有所谓“首次登记”或“权属证书”，仍不能对抗法律法规对业主共有权利的认定。

四、总结  

综合上述法律与政策文件可知： 

地下停车场如属于利用地下基础设施建设、作为项目配套的公共设施，且未单独缴纳地下空间土地出让金，其产权应属全体业主共有； 

税务处理中也将其视为非营利性配套设施，进一步佐证其业主共有属性； 

建筑物区分所有权司法解释强化了业主对共有部分的权利，登记行为不能对抗法律规定的物权归属。

因此，在判断地下停车场所有权时，应重点考察土地出让金的缴纳情况、规划设计中的配套属性以及是否构成业主共有部分的法定情形，并依据法律而非单一登记行为作出认定，建设项目规划配套车位车库是强制性条件，随着城市发展的速度车辆的保有量对于停车位的大量需求国家已经有了明确的要求，开发商怎么可能自掏腰包为业主们建设配套设施，实际早已函在房价中，所以业主的权利需要自行去主张。

以上只是通过一部分法律法规指向性的帮大家捋清了地下车位的权属关系，还有很多规范性文件因为内容太多就不一一罗列了，希望能帮助到正在寻找答案的朋友们。

文章来源：金隅业主