房地产企业大产权证变为小产权证是否纳税？

一般情况下，开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，颁发房屋所有权证，即俗称开发商的“大产权”。开发商在取得大产权证后，才能办理买房人的房屋产权证，即小产权证。房地产公司基于商业目的和经营需求，将未售房屋转为公司名下，即办理“小产权证”，其中是否是否涉税？

一、增值税不征收。

理由：产权未发生转移，仍属于同一法人主体内部资产，并且未取得货币、货物或其他经济利益，不符合财税〔2016〕36号文件规定的视同销售情形。

二、土地增值税不征收。

依据：国税发〔2009〕91号文明确规定，产权未转移不征税资产所有权在形式和实质上均未改变未发生有偿转让行为。

三、企业所得税不视同销售。

政策依据：“大产权证”转为公司名下的“小产权证”，房屋所有权属未发生实质性改变。根据国税函〔2008〕828号文规定，内部资产转移不视同销售，资产计税基础延续计算。

四、印花税不征收。

原因：不属于产权转移书据征税范围，无买卖、赠与等产权转移行为，属于同一主体内部权属登记变更。

五、契税不征收。

依据：不符合契税法规定的权属转移情形，既不属于土地房屋买卖、赠与或交换行为，也不属于投资、抵债等视同转让行为。

六、房产税需区分情况：

待售期间不征房产税（国税发〔2003〕89号）；已自用或出租：需按原值或租金计征房产税。但对既未投资使用，也未出租，虽然仍属于“待售”期间，按照“实质重于形式”原则，是可以不征收房产税。但在实践中，不动产登记部门将房产登记信息传递给税务部门后，税务机关会“登门拜访”，会带来税收上的风险。

特别说明：后续销售时仍视为一手房交易，因初始登记性质为开发产品，会计处理转为固定资产并不影响税务处理。

文章来源：刘小玲  中汇武汉税务师事务所十堰所