土增清算（九）装修费用扣除的风险提示

在土地增值税清算中，装修成本的处理需遵循国家及地方政策，不同情形下处理方式存在差异。以下结合相关政策及地方执行口径，分项说明装修成本的处理规则及旧房转让时的扣除问题：

1. 可扣除的装修成本条件

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）款规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。”从这个规定中可以得到的基本结论，也就是符合条件的装修费用是可以扣除的，但具体需要符合哪些条件，文件并未明确规定。总结起来，装修成本需满足以下条件方可扣除：

（1）合同约定：销售合同或补充协议中明确约定房价包含装修费用。

（2）真实性与合法性：装修费用需实际发生，并提供合法凭证（如发票、合同、付款记录）。

（3）不可分割性：装修须与房屋主体不可分离（如固定式橱柜、整体中央空调），可移动家具、家电等“软装”通常不可扣除。

2. 地方政策差异

(1)广州市：允许固定式装修（如整体橱柜）扣除，但可移动家电（如分体空调）仅可据实扣除，不可加计20%。

政策依据：《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014〕175号) 第一条：“关于家具家电成本的扣除问题规定，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。其他家具、家电(如分体式空调、电视、电冰箱等)的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。”

(2)海南省：明确装修费用需在合同中约定，且随房一并转让的不可移动设备可扣除，可移动家具不可扣除。

政策依据：《国家税务总局海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法>的公告》（2021年第7号）第十六条：“建筑安装工程费的扣除，应按以下规定处理：

(一)销售已装修的房屋，装修费符合以下情形之一的，允许扣除：　　

1.在销售合同或补充协议中明确了房价中包含装修费的;　　

2.销售发票中包含装修费的;

3.签订销售合同时捆绑签订装修合同的;

随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除”。

关于这个问题，我们也对全国政策做了收集汇总，各地要求不一，您可参考：装修费用，土地增值税如何扣除？（点击蓝字查看）

3. 样板房及营销设施装修费扣除规则

（1）样板房及营销设施装修费扣除的原则：

①若样板房、售楼处在可售房产内并随房销售，其装修费用可扣除；

②单独建造的样板房或售楼处装修费用不得扣除。

（2）地方政策依据：

①海南省：

《国家税务总局海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法>的公告》（2021年第7号）第十六条：“(二)清算项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费、装修费等不得计入房地产开发成本。在清算项目内装修样板房并转让，且房地产转让合同明确约定装修费包含在房价中的，样板房装修费允许扣除。”

②厦门市：

关于发布《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号）规定：纳税人以房屋销售为目的而实际发生的合理装修费用，应当根据《房地产买卖合同》或其补充合同中的明确约定，按照受益原则，计入对应房产类型的房地产开发成本。

③贵州省：

关于发布《贵州省土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局贵州省税务局公告2022年第12号）

第五十一条 房地产开发企业销售已装修的开发产品，并且在《商品房买卖合同》或补充合同中明确约定的，其发生的装修费用计入房地产开发成本；未明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。

上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画）等所发生的支出。

装修费用的扣除，各地政策不一，大家要充分了解当地的政策。今年，总局稽查局将土增清算列为七大重点稽查领域之一，中纪委、国家税务总局接连发声，严查清算环节风险。金穗源凭借多年的经验积累和专业团队，特别推出《土地增值税测算方案班》，帮助企业财务人员掌握土地增值税清算的精髓。

1. 一般原则旧房转让可选择按“评估价格法”或“购房发票法”计算扣除：

①评估价格法：装修费用包含在房屋及建筑物评估价格中扣除，但需经税务机关确认。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 》（财法字〔1995〕6号）第七条第（四）款：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

②购房发票法：装修费支出发票若与购房发票合并开具，可计入扣除基数；单独开具的装修发票通常不可扣除。

政策依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：六、关于旧房转让时的扣除计算问题：营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

其实目前大部分地方为了简化处理，个人二手房交易中，个税采用核定征收的方式，征收比例为收入的1-3%，所以就不用考虑装修费能否扣除的问题。

2、个人转让旧房装修费在个人所得税的扣除问题

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号），旧房转让时装修费用可扣除，但需满足以下条件：

（1）有效凭证：提供装修发票，且付款人与产权人一致。

（2）扣除限额：已购公有住房、经济适用房：最高扣除房屋原值的15%；

商品房及其他住房：最高扣除房屋原值的10%。

（3）禁止重复扣除：若原购房合同已包含装修费用（如精装房），不得重复扣除。

3. 风险提示

①票据合规性：发票需注明具体装修项目，建材市场开具的未附清单的发票可能被剔除。

②税务机关审核：装修费用是否合理（如是否过度奢华）可能影响扣除金额。

（1）清算阶段：①确保装修合同与销售合同一致，留存合法凭证；②区分“硬装”与“软装”，避免将不可扣除项目计入成本。

（2）旧房转让：提前准备装修发票及合同，确保票据信息与产权人一致；

（3）关注地方政策差异：如广州市允许据实扣除部分“软装”费用，而大部分地方“软装”费用不得扣除。

（4）争议应对：针对税务机关核定扣除的情况，可提供第三方造价报告或成本分摊方案佐证合理性。

文章来源：金穗源