维修改造支出&超出质保金金额的支出能否扣除

（国税函〔2010〕220号）规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。（北京市地方税务局公告2016年第7号）规定：纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

实践中，出现质量缺陷，施工单位应即时解决，不能按照要求整改的，开发商可以可以从质保金中扣除，转支付给其他参与质量缺陷弥补的单位或个人。

超出质保金金额的维修改造支出：根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十八条因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身损害、财产损失的，保修人应当承担赔偿责任。如果是因承包人原因造成缺陷的，承包人既不维修，也不承担费用，发包人可从质保金中扣除维修费用，如有剩余，缺陷责任期届满后，发包人应当返还，维修费用超过质保金的，发包人可以向承包人索赔。

综上所述，应区分一下情况处理：维修改造支出未超出扣押质保金的金额，由于质保金已经在建筑安装工程费中扣除，因此维修改造支出未超出扣押质保金的金额不允许重复扣除；维修改造支出超出扣押质保金的金额，应当向承包人索赔，不允许扣除。

文章来源：通武廊先生紫禁城税税念