业财脱节，损失1亿！全解房企四大合规控税技巧（附案例）

房地产开发企业涉税案例背景剖析

1999年广东某A房地产公司的关联公司B先垫付工程款项建设政府项目，后期政府出让等价土地M地块给B公司抵偿工程款，B公司于1999年至2003年投资建设建筑物30多栋（其中13套已过户并办理产权证，另20多套未办理产权证）。

2004年A公司与国土局签订《土地使用权出让合同书》，土地用途为商住用地，地块位置与M地块有些微偏差（包括M地块地上建筑物外，附加一些其他业主建筑物），合同约定A公司负责按规划建设项目、对地上建筑物自行清理负责拆迁赔偿；同年与政府签订协议同意将M地块开发权全部转移给A公司；另于2009年签订补充协议，土地用途变更为居住用地，于2009年至2015年因A公司内部资金问题及政府土地规划调整，A公司一直申请延期开发。

项目基本情况：A公司项目于2016年项目竣工，可售面积43000㎡，其中别墅25000㎡，商铺500㎡，住宅17500㎡，已售面积16000㎡，已售占比37.21%，A公司为老项目开发。

项目基本数据：销售不含税收入10亿，账载发生开发成本18.4亿，缴纳附加税620万，经税局审核调出成本6.15亿（包括资本化利息1.6亿，A公司土地增值税清算关于利息采取按比列5%计算扣除，金额1.2亿）。

多缴纳税款1亿只因没注意这些问题！

A公司于2021年完成项目清算。清算过程中发现企业财税有如下问题：

（1）A公司对B公司拆迁赔偿采取货币+物业相结合方式，最终确定为：住宅17500㎡全部回迁给B公司，另需支付货币赔偿3.3亿元。审核过程中，调出拆迁赔偿款2亿元；另B公司收到拆迁赔偿款要进行企业所得税申报，将面临超高企业所得税税负。

（2）支付给有产权证的13户业主拆迁赔偿款6400万元，其中5400万元为现金支付。

（3）因A公司与关联方资金往来过大，且部分借款利息未取得合法票据，最终A公司土地增值税清算时，只能采取按比例5%计算扣除，直接导致A公司土地增值税扣除成本减少4000万。

（4）于清算节点时，还未取得建筑成本发票5000万元。

（5）涉及的其他不合规成本扣除6600万元。

（6）因上述问题致使A公司土地增值税清算时多缴纳1亿左右税款，同时尾盘清算时，单位建筑成本较低，导致后期尾盘清算税负高。

如何合规控制税收成本？四大税务筹划建议！

（1）被拆迁单位B公司为A公司的关联方，且其拆迁赔偿支付时间跨度过长，存在对拆迁赔偿款定价人为操纵的问题。另根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定。其收入按下列方法和顺序确认：

根据《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》及《企业政策性搬迁所得税管理办法》(国家税务总局公告2012年第40号发布)规定：“第二条本办法执行范围仅限于企业政策性搬迁过程中涉及的所得税征收管理事项，不包括企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁的税务处理事项。得出B公司取得的拆迁赔偿需要进行企业所得税纳税申报。

建议：A公司在早期进行拆迁计划时，应选择将B公司另二十多套建筑物过户至个人名下，而不是选择直接对关联公司B进行拆迁赔偿，这样即不用担心存在关联方人为操纵拆迁赔偿定价问题，也不用担心缴纳企业所得税，同时也能达到降低土地增值税税负问题。

参考政策：《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)    一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

另关于企业收到拆迁赔偿款是否需要缴纳增值税存在争议。

参考政策：根据根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第一条 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。参考政策：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定：（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。此情形免征增值税。

目前在深圳实务操作中，企业收到拆迁赔偿款暂未缴纳增值税；在武汉实务操作中则需要缴纳增值税。

（2）A公司5400万元的现金赔偿，涉及现金金额过大，且未能提供实质性证据证明其确有支付。根据政策：国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号第二十二条  审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

建议：企业发生重大业务支出往来时，都应采用非现金方式进行结算。上述A公司大额现金支付成本的行为在土地增值税清算时被要求剔除，此业务性质同时可延伸至税局对企业所得税甚至于公司整体的账税稽查，认为企业有少缴税款甚至是偷税漏税行为。

（3）A公司因不能提供完整的金融机构证明文件，使得其利息支出不能据实扣除，导致土地增值税扣除成本减少4000万，大大增加了A公司土地增值税税负。根据政策：国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函〔2010〕220号　第三条、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

建议：企业对外进行融资时，特别时房地产开发项目，应明确资金专管专用，所有利息支出都应取得合法票据。

（4）根据政策：国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号第二十一条  审核扣除项目是否符合下列要求：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

建议：企业在税务申报节点时，应及时向上游供应商取得成本发票，A公司在土地增值税清算节点时还未取得相关成本发票，这大大提高了A公司土地增值税税负，同时也能延伸至年底企业进行企业所得税汇算清缴时，成本扣除问题。