【风险】土地增值税——清算单位（一）

A公司成立2007年，主要经营业务为：房地产开发、销售。2007年，A公司取得某地块土地使用权，滚动开发房地产项目。因项目占地面积较大，A公司自行区分一期、二期、三期三个项目开发建设。2021年1月，三期项目均已竣工，其中一期、二期实现盈利，三期发生亏损。经A公司评估，如合并运算，在正负增值额互相抵消后，应交缴纳土地增值税2000万；如分别清算，三期项目增值额为负，土地增值税为0，一期、二期项目应当缴纳土地增值税6000万。两种清算方法纳税义务相差4000万。A公司遂向市税务局提交《申请报告》，申请一、二、三期项目合并清算

2021年4月，市税务局下属税务分局向A公司作出《关于A公司申请项目合并清算土地增值税答复》，提出税务信息系统显示A公司开发该项目按一期、二期、三期做了三个项目登记，认为将该项目确认为一期、二期、三期三个清算单位进行土地增值税清算依据充分，A公司申请合并清算无法律依据。2022年5月，市税务局下属税务分局向A公司作出《税务事项通知书（清算审核结论通知）》，要求A公司对一期单独清算土地增值税，补缴一期土地增值税2000万

A公司不服，向市税务局提起行政复议，本案争议焦点为：A公司将项目自行区分一期、二期、三期三个项目，是否应当分别清算土地增值税？

税务机关认为，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题通知》（国税发【2006】187号）第一条，土地增值税以国家有关部门审批房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发项目，以分期项目为单位清算。本案三个项目分期开发，依法应当作为三个清算单位

A公司认为，三期项目只是为了开发建设方便自行划分，具有随意性，不应作为清算单位划分依据。否则A公司完全可以任意界定分期项目，规避土地增值税纳税义务

如何确定分期项目？

国家有关部门审批房地产开发项目为单位

发改委对项目立项审批，规划局对土地规划整体方案审批、规划局对建设工程规划审批、住建局对建设工程施工审批、住建局对房产预售审批等

江西省、河北省以发改委立项审批确定，四川省、海南省、福建省等地以规划局颁发《建设工程规划许可证确定》，天津市以发展改革部门备案确定分期开发项目；辽宁省以住建部门、国土规划部门下发《建设工程规划许可证》确定分期建设项目；安徽省以规划部门下发《建设工程规划许可证》确定分期建设项目。北京市规定，可以结合项目实际情况及相关材料对分期项目进行判定；苏州市规定，分期项目由发改委或者规划部门审批；深圳市规定，需要由税务机关结合建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证、预售许可证及纳税人会计核算清算确定分期开发项目

文章来源：数经税务师大Q