新增值税法对房地产企业的16 项重大影

2026 年正式实施的《中华人民共和国增值税法》及配套政策，重构了增值税征管逻辑与计税规则，对业务链条长、涉税环节复杂的房地产行业形成系统性、颠覆性影响。以下结合政策原文与实务口径，对 16 项核心变化逐项拆解，清晰呈现规则调整、实务变化与风险要点。

一、拆迁成本差额扣除：严格限定仅货币化补偿可扣除

新法明确，房地产开发企业支付的拆迁补偿支出，仅货币化拆迁补偿可在计算销售额时差额扣除，实物补偿、产权调换、安置房抵偿等非货币形式的拆迁支出，不再纳入土地价款差额扣除范围。

实务影响：此前房企以安置房、土地、房产抵偿拆迁款的操作，不再享受差额扣除优惠，计税销售额相应扩大；企业需梳理拆迁支付形式，优先选择货币补偿以保留扣除资格，同时规范补偿协议、支付凭证等扣除凭据，避免因形式不合规丧失扣除权益。

二、联合体开发土地价款扣除：全周期禁止股权变动

房地产联合体合作开发项目，享受土地价款差额扣除的前提是，整个开发周期内项目主体股权不得发生变动。

实务影响：阻断了房企通过股权转让调整合作方、变相转让项目以规避税费的路径；联合体需在项目立项初期锁定股权结构，提前约定合作退出机制，避免中期股权变更导致整个项目失去土地价款扣除资格，引发巨额增值税税负增加。

三、预售预缴与纳税义务：征管逻辑从“收钱即缴” 转向 “预售才缴”

新法对房地产预售增值税预缴地点、纳税义务发生时间作出颠覆性调整，彻底改变传统征管逻辑：旧规（2016 年 18 号公告）：所有预收款（含现房） 均需预缴，“收钱即缴”。新规（14 号公告）：仅预售未完工项目需预缴；现房销售收款不再预缴，直接按纳税义务申报。纳税义务时点以房屋交付 / 权属登记孰先为准，预缴不确认纳税义务。同时预缴地点也发生了变化，从“项目地” 到 “机构所在地”。

四、土地价款分摊：从计容面积改为可售面积计算

新法统一土地价款差额扣除的分摊口径，由原按计容建筑面积分摊，调整为按可售建筑面积分摊。

实务影响：剔除了不计容的地下车位、配套设施、公共区域等面积，可分摊土地价款的基数缩小；普通住宅、商业、车位等不同业态的扣除金额重新分配，高价值业态扣除额度下降，直接影响增值税计税销售额，房企需重新测算各业态税负。

五、甲供工程：剔除出建筑业简易计税范围

新法配套政策明确，“甲供工程” 不再属于建筑业增值税简易计税适用范围，彻底终结原甲供工程简易计税的模糊口径。

实务影响：房企作为甲方提供材料、设备、动力的工程，建筑服务方只能适用一般计税方法，房企可取得9% 税率专票抵扣；解决了原“少量甲供、图纸甲供是否算甲供工程” 的实务争议，避免税企口径分歧，但房企失去了通过甲供引导乙方简易计税、降低工程造价的操作空间。

六、清包工保留简易计税，完善建筑业抵扣链条

在剔除甲供工程简易计税资格后，仅以人工劳务为主的清包工项目，可继续适用建筑业简易计税，这是对原政策的精准优化。

   政策逻辑：清包工以人工成本为主，几乎无进项抵扣，保留简易计税符合行业实际；甲供工程因甲方提供材料，乙方有相应进项可抵扣，取消简易计税后，增值税抵扣链条更完整，避免因甲供模糊化导致税款流失；房企需重新梳理工程承包模式，区分清包工与甲供工程，分别匹配计税方式与发票取得。

七、简易计税分包扣除：严格执行“差额纳税、差额开票”

  建筑服务简易计税模式下，支付的分包款可从含税销售额中差额扣除，但扣除部分不得开具增值税专用发票，仅能开具普通发票。

实务规则：计税规则：销售额= 全部价款 - 分包款，按差额计算应纳税额；开票规则：扣除的分包款对应金额不得开专票，仅能开普票，未扣除部分可开专票，杜绝“差额扣除又全额抵扣” 的重复抵税问题；房企作为发包方，需关注建筑分包方开票合规性，避免取得不合规发票导致进项无法抵扣。

八、转售电费：政府性基金无进项，全额按13% 计销项

房企转售电力业务迎来明确规则：电费中的政府性基金部分，无法取得增值税进项抵扣，但转售时需全额按13% 税率计算销项税额。

实务影响：政府性基金属于非税性质，无进项抵扣凭证；房地产转售环节全额计税形成“无进项、有销项” 的税负缺口，直接增加房企转售电费的增值税成本；企业需优化电费分摊模式，尽量采用供电公司直供、分表计量，或者采取“甲供材”模式，减少转售行为以降低税负。

九、水泥混凝土：强制适用一般计税方法

政策明确，仅限于以水泥为原料生产的商品混凝土，全部适用一般计税方法计税，取消原简易计税优惠。

实务影响：混凝土企业不再适用3% 简易征收，需按 13% 税率计税，房企采购混凝土可足额取得进项专票抵扣；房企工程成本结构发生变化，混凝土采购进项抵扣额度提升，整体建安环节税负趋于合理；杜绝了混凝土行业简易计税与一般计税混用的乱象，抵扣链条更规范。难点是房企与商混企业价格的谈判。

十、餐饮住宿抵扣：区分直接消费与生产经营，明确抵扣边界

  新法细化餐饮、住宿服务进项抵扣规则，购进后直接用于个人消费的不得抵扣，用于生产经营、应税交易的非直接消费类支出，准予抵扣。

实务适用场景：不得抵扣：员工福利、个人差旅、招待客户的餐饮住宿支出；准予抵扣：房企项目营销接待、异地项目办公住宿、工程现场管理人员经营类住宿餐饮支出；企业需完善费用报销凭证，标注支出用途，留存经营相关性证明，避免抵扣争议。

十一、留抵退税法定化：从临时政策升级为法定权利

 新法将留抵退税制度从阶段性、临时性优惠，升级为企业法定权利，自2026 年 1 月 1 日起正式实施。

核心规则：当期进项税额大于销项税额形成的留抵税额，企业可自主选择结转下期抵扣，或申请退还；取消部分行业、规模的限制，房地产企业作为进项密集型行业，前期拿地、建安环节的大额进项可直接退税；大幅缓解房企前期资金占用压力，优化现金流，但需满足进项真实、业务合规等前提，防范骗取留抵退税风险。

十二、企业间无偿借款：取消视同销售，强化反避税

新法调整无偿服务视同销售规则，企业间无偿借款、无偿提供服务，不再视同增值税应税交易，但同步强化反避税监管。

实务要点：集团内部资金无偿拆借、股东无息借款给房企，无需按视同销售缴纳增值税；若税务机关认定企业通过不合理商业安排规避增值税，有权进行纳税调整；房企需留存内部资金往来的商业合理性证明（如集团资金统筹、项目应急周转等），避免被认定为避税行为。

十三、多税率混合交易：按主业计税，拆分合同无效

针对房地产企业常见的“销售 + 装修 + 物业” 多税率混合交易，新法明确一项交易涉及多个增值税税率的，按企业主业统一适用税率，人为拆分合同、分拆收入的行为无效。

实务影响：房企销售精装房，不得将房价与装修款拆分，分别适用9%、6% 或 3% 税率，需统一按销售不动产 9% 税率计税；杜绝通过拆分合同降低整体税负的筹划行为，税企争议大幅减少；企业需规范合同签订，避免无效拆分引发补税、滞纳金风险。

对房企的上游企业要特别关注购买门窗及安装、电梯及安装、配电箱购买及安装、制作并安装格栅护栏等，交易的实质是“销售设备或货物为主”，安装服务是附属业务，不能独立于设备（货物）销售而存在，因此应按主要业务（销售货物）适用税率给房企开具专票。

十四、简易计税5% 征收率保留：老项目过渡政策延续

新法保留一般纳税人5% 简易计税征收率，对房地产老项目作出过渡性安排：一般纳税人销售、出租 2016 年 4 月 30 日前自行开发的房地产老项目，可选择简易计税，按 5% 征收率计税；小规模纳税人销售、出租同类老项目，适用 3% 征收率；延续老项目政策平稳过渡，避免新旧法交替引发税负剧烈波动，房企可根据进项情况自主选择计税方式。

 自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人涉及2016年4月30日前的不动产融资租赁、一级公路/二级公路/桥闸通行费收取、不动产出租/销售、土地使用权转让等应税交易，可选择按5%征收率简易计税；个人出租住房，按3%征收率减按1.5%计税的优惠予以延续。

十五、小规模纳税人三类不动产行为：取消1% 减按优惠

 新法明确，自2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人发生销售不动产、出租不动产、转让土地使用权这三类应税行为，增值税征收率按3%执行，不得享受3%减按1%的优惠政策。

实务影响：小规模房企、项目公司处置不动产、出租物业的税负较此前上升；企业需重新测算不动产处置、出租的收益，调整定价策略；区分小规模与一般纳税人身份，合理选择项目运营主体类型，优化税负结构。

十六、增值税起征点标准发生变化

依据财税10号公告，自2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人起征点标准为：按月计税月销售额10万元、按季计税季销售额30万元；按次纳税每次（日）销售额1000元（一日内多次应税交易按日适用）。原“月销售额10万元以下（含本数）免税”的阶段性优惠，升级为起征点规定，且未沿用“含本数”表述。

文章来源：润华税言