房企销售开发产品的企业所得税收入确认了，计税成本怎么办？

对于企业所得税来说，只谈收入，不谈成本，就是耍流氓！但地产行业偏偏就有这个难题：房子还没有造完，钱已经收了，收入就要确认，可是计税成本还没出来，这企业所得税该怎么交？

在企业所得税的税务处理上，房企销售商品房确认收入的原则是“收付实现制”，只要签订了正式的商品房销售合同，并且收到了相关价款，就要确认收入。不管是一次性全额收款、分期收款、还是银行按揭，还有委托销售。

1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4.采取委托方式销售开发产品的，在收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

问题来了，当房企签订销售合同并收到房款后就要确认收入时，对应的计税成本却还无法确定！那该怎么解决这问题？

国税发[2009]年的31号文创造性地将房地产企业销售开发产品的收入，划分为未完工开发产品收入和完工开发产品收入两个阶段。对于未完工开发产品，咱们不看计税成本，直接按照预计毛利额来计入当期应纳税所得额，这就解决了绕过了计税成本无法确定的问题。

但是出来混迟早是要还的，当「未完工」转为了「完工」，完工开发产品就要及时结算计税成本，并按照实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额计入当期应纳税所得额。

这里有两个关键问题，第一个，怎么判定这个开发产品从未完工转为了完工？国税发[2009]年的31号文给出了三个条件，只要满足其一，就要视为已经完工，1、开发产品已经竣备，2、开发产品已经投入使用，可以理解为交付。3，开发产品取得了初始产权证明，也就是办证。这三个条件，满足其一，就要视为已经完工。

第二个关键问题是，计税成本，完工之前，用预计毛利可以暂时略过计税成本问题，但是完工后，潮水退去，计税成本的问题重新浮现，一般制造业是“先产后销”，成本随产品同时结转；而房地产是“预售在先，完工在后”，导致收入与成本在很长一段时间内处于失衡状态。再结合企业所得税的缴纳是以年度为周期，每年先季度预缴企业所得税，再做年度汇算清缴。这个问题就更加复杂化。

文章来源：布斯的老乔